住房作為城市居民衣食住行當(dāng)中的重要一環(huán)，與我們的日常生活息息相關(guān)。高質(zhì)量、舒適和可負(fù)擔(dān)的住房不僅能提升住房滿意度，而且可以促進(jìn)就業(yè)，并增加個(gè)人生活的豐富程度，使人們能夠過(guò)上健康且有尊嚴(yán)的生活。

根據(jù)阿瑪?shù)賮啞ど谄洹兑宰杂煽创l(fā)展》中提出的“可行能力”（Capability）框架，住房在滿足基本居住需求的同時(shí)，與周圍環(huán)境一起為我們提供了一系列的自由和機(jī)會(huì)，這些自由和機(jī)會(huì)恰是我們追求美好生活的核心。

自阿瑪?shù)賮啞ど岢鲞@個(gè)分析框架以來(lái)，關(guān)于幸福感及其影響因素的研究在全世界內(nèi)引起了大量學(xué)者的關(guān)注。

近年來(lái)，有不少學(xué)者認(rèn)為，與住房息息相關(guān)的居住滿意度已成為與收入、個(gè)人特征、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、時(shí)間支配、對(duì)自我/他人/生活的態(tài)度和信念、社會(huì)關(guān)系以及個(gè)人所處的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治環(huán)境等共同影響個(gè)人主觀幸福感的重要因素。

同時(shí)，考慮到住房成本越低、住房可負(fù)擔(dān)性越強(qiáng)的地方，人們的幸福指數(shù)越高，可以將提高個(gè)人生活滿意度作為住房政策實(shí)施效果評(píng)價(jià)的關(guān)鍵目標(biāo)之一。住房政策要取得成功，就需要充分了解居住群體的住房滿意度和整體生活滿意度，進(jìn)而尋找住房影響個(gè)人總體生活滿意度的機(jī)制。

基于以上邏輯，我們的研究旨在探討住房條件如何影響中國(guó)城市居民的住房滿意度和個(gè)人的整體幸福感。主要的研究動(dòng)機(jī)在于，一方面，自二十世紀(jì)90年代實(shí)施城鎮(zhèn)住房改革以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速的發(fā)展，人們對(duì)于住房的需求彈性出現(xiàn)了顯著分化；另一方面，雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者開(kāi)始關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展下居民個(gè)人幸福感的情況，但對(duì)于住房條件和住房滿意度的研究相對(duì)缺乏，尤其是中國(guó)傳統(tǒng)文化強(qiáng)調(diào)諸如“安居樂(lè)業(yè)”的思想，住房往往是人們實(shí)現(xiàn)其他追求的必要條件。

我們的研究與以往文獻(xiàn)的區(qū)別主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，與以往的關(guān)注點(diǎn)不同，我們旨在探討住房條件如何影響住房滿意度，并進(jìn)而影響到整體生活滿意度這一理論機(jī)制；其次，相比現(xiàn)有研究?jī)A向于關(guān)注特定城市、地區(qū)層面的住房硬件設(shè)施在提升住房滿意度中的關(guān)鍵作用，我們的研究范圍擴(kuò)展到中國(guó)全國(guó)性的城市居民調(diào)查樣本；第三，我們進(jìn)一步區(qū)分了對(duì)于不同年齡和收入的群體中，住房條件對(duì)住房滿意度和主觀幸福感的影響，使我們的研究結(jié)論能夠?yàn)檎贫ǜ泳唧w的住房政策提供參考。此外，我們還采用了貨幣等價(jià)分析來(lái)估算，在獲取同樣的個(gè)人幸福感的條件下，每一平方米房屋面積所能折算的相應(yīng)個(gè)人年收入，這一指標(biāo)可以用來(lái)評(píng)估住房可負(fù)擔(dān)性水平，并可作為制定住房政策的依據(jù)。

在具體的研究當(dāng)中，考慮到住房條件相關(guān)變量的可得性和完善性，我們以2006年中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)（CGSS）為樣本，進(jìn)行實(shí)證相應(yīng)分析。雖然數(shù)據(jù)采集的時(shí)間較早，但作為一項(xiàng)理論性研究，我們認(rèn)為研究所得出的一般性結(jié)論并不影響其在今天的應(yīng)用和實(shí)施。CGSS的城市樣本大概有6千多個(gè)，涵蓋中國(guó)的28個(gè)省、市和自治區(qū)。

CGSS的城市樣本大概有6千多個(gè)，涵蓋中國(guó)的28個(gè)省、市和自治區(qū)。其中，對(duì)于主觀幸福感的指標(biāo)主要有兩類：第1類問(wèn)個(gè)人的住房滿意度，問(wèn)題是“你是否對(duì)當(dāng)前的住房情況表示滿意？”，可選擇的答案依次為：非常不滿意、不滿意、滿意、非常滿意和不清楚”；第2類是對(duì)于個(gè)人生活滿意度（或主觀幸福感）方面的調(diào)查，給定的選項(xiàng)包括：非常不幸福、不幸福、一般、幸福和非常幸福。

簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)參與調(diào)查的城市居民中有自有產(chǎn)權(quán)的比例（也即住房自有率）為74.11%，且無(wú)論是住房滿意度還是個(gè)人的主觀幸福感，有產(chǎn)權(quán)的居民都要明顯高于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的居民。此外，我們還發(fā)現(xiàn)不同年齡和收入的群體，他們?cè)谧》孔杂新噬洗嬖诿黠@差異，并依次采用鄒檢驗(yàn)找出，全部樣本中居民年齡和收入的分界點(diǎn)分別為42歲和收入1萬(wàn)元。

住房狀況對(duì)于居民住房滿意度的影像。數(shù)值為回歸系數(shù)，正值表示正相關(guān)，負(fù)值表示負(fù)相關(guān)，顏色越深表示越顯著。

接著，我們選取了一個(gè)多元的有序概率模型作為基準(zhǔn)回歸模型，來(lái)估計(jì)住房條件對(duì)于個(gè)人居住滿意度和主觀幸福感的影響。解釋變量主要包括三個(gè)維度：第1個(gè)維度是反映個(gè)人特征的變量，包括個(gè)人的年齡、年齡的平方、性別、婚姻狀況、教育水平、自我評(píng)估的健康狀況，以及個(gè)人工作狀況等；第2個(gè)維度是戶主的特征，包括戶主的收入和居住房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；第3個(gè)維度是與住房狀況有關(guān)的變量，包括居住房屋的面積、臥室數(shù)量、是否有衛(wèi)生間和客廳、房屋的類型、裝修程度等，其中，房屋類型主要指當(dāng)時(shí)居住的房屋是商品房還是其他類型的房屋，如經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等。

研究發(fā)現(xiàn)，住房狀況顯著提升了個(gè)人的住房滿意度和整體生活滿意度，即居住在商品房住房?jī)?nèi)，有住房產(chǎn)權(quán)，且房屋面積、臥室數(shù)量足夠，以及有客廳和衛(wèi)生間的房屋，這些因素都明顯提高了個(gè)人的住房滿意度和整體的生活滿意度。此外，收入和房屋所有權(quán)仍然在提升住房滿意度和整體幸福感方面發(fā)揮著重要作用。

此外，個(gè)人特征變量中，除了工作狀況外，年齡、健康狀況等變量對(duì)個(gè)人的住房滿意度和整體幸福感有顯著影響；而住房相關(guān)特征對(duì)于個(gè)人主觀幸福感的影響要低于對(duì)住房滿意度的影響。

然而，在模型中考慮了住房滿意度變量后，我們卻發(fā)現(xiàn)，住房狀況對(duì)于個(gè)人整體生活滿意度的影響不再顯著，這說(shuō)明住房狀況影響個(gè)人主觀幸福感主要是通過(guò)改善個(gè)人住房滿意度這個(gè)渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)的。雖然住房滿意度在決定個(gè)人幸福感方面起著重要作用，但個(gè)人的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)于提升幸福感仍然非常重要。

進(jìn)一步，我們將全部樣本按不同的年齡（42歲）和收入（1萬(wàn)元）進(jìn)行分組回歸，結(jié)果顯示，雖然住房狀況對(duì)居民的住房滿意度都存在顯著的積極影響，但對(duì)于不同群體的人影響效果卻有一定差異，如對(duì)老年人的影響要大于年輕人；就收入群體而言，低收入居民的住房滿意度受到更多的住房狀況變量所限制，而高收入居民而言則不然。此外，將住房滿意度作為解釋變量，住房滿意度和房屋產(chǎn)權(quán)都是決定整體幸福感的重要因素，住房條件中只有房屋面積大小在決定整體幸福感方面發(fā)揮著重要作用。

最后，我們又做了一個(gè)比較有意思的貨幣等值分析，即假設(shè)在其他因素不變的情況下，一定的年收入水平所帶來(lái)的生活滿意度或主觀幸福感，需要一套多大面積的房子來(lái)提供。

房屋面積對(duì)居民主觀幸福感影響的貨幣等值分析

我們發(fā)現(xiàn)，按全部樣本的平均年收入14204元為基準(zhǔn)，增加1平方米房屋面積帶來(lái)的個(gè)人幸福感約等于居民年收入增加了87.07元所帶來(lái)的結(jié)果，而對(duì)于平均收入為6175元的低收入群體中，每增加1平方米房屋面積帶來(lái)的個(gè)人幸福感約等于居民年收入增加了56.15元所帶來(lái)的。這大致也驗(yàn)證了一個(gè)觀點(diǎn)，收入越低的居民，適度的住房政策就越容易提高他們的幸福感。

此外，我們還估計(jì)出2006年中國(guó)城市房屋所有權(quán)的主觀價(jià)值約為個(gè)人年收入的4.5倍，當(dāng)然考慮到變量的離散性，這一估算可能現(xiàn)實(shí)意義并不大。

最后，正如本文開(kāi)頭所提出的阿瑪?shù)賮啞ど挠^點(diǎn)，追求GDP的增長(zhǎng)絕不是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的終極目標(biāo)，反而我們應(yīng)當(dāng)更加重視幸福感等這類用于衡量人類福祉的指標(biāo)，以增進(jìn)或改善人類福祉。因此，涉及到住房政策的效果評(píng)價(jià)，政府可以將政策目標(biāo)從住房擁有計(jì)劃擴(kuò)展到住房滿意度計(jì)劃，旨在通過(guò)改善住房條件來(lái)提高人們的住房滿意度和整體幸福感。

隨著十九大提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以及不少城市租售同權(quán)等細(xì)則的落實(shí)，在以公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等體現(xiàn)房屋居住功能為導(dǎo)向的住房政策實(shí)施中，我們的研究結(jié)論也強(qiáng)調(diào)了確保這類住房質(zhì)量對(duì)于提高居民住房滿意度并進(jìn)而保證政策實(shí)施效果的重要性。

當(dāng)然，由于受到調(diào)查數(shù)據(jù)本身的限制，研究中并未能考察影響主觀幸福感的更多的住房條件相關(guān)因素，例如是否開(kāi)通天然氣、供暖、供水等，這可能使得本文的研究結(jié)論有所局限。

（注：作者系上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院、國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院副研究員，本文系作者根據(jù)其與華東師范大學(xué)張方博士合作的英文論文改寫(xiě)。所有涉及到的文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)請(qǐng)查閱原文：Fang Zhang, Chuanyong Zhang (corresponding author), John Hudson, Housing Conditions and Life Satisfaction in Urban China, Cities, Vol.81, November 2018, 35-44, 鏈接：https://doi.org/10.1016/j.cities.2018.03.012）