3月31日，上海市民施先生拿到了“靜安區(qū)二手住房收購轉(zhuǎn)化保租房房票憑證”。這也成為了上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作以來，全市首例正式落地的簽約。

今年2月，上海開展收購二手住房用于保租房，選取浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為試點區(qū)。第一批收購擬聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷的房源，向更多青年人提供優(yōu)質(zhì)居住選擇。

3月31日下午，上海市靜安區(qū)“住房收購置換”模式首例簽約儀式舉行。 本文圖片均為澎湃新聞記者 朱偉輝 攝

據(jù)靜安區(qū)房管局介紹，在收購標準上，靜安區(qū)主要聚焦于價格在400萬元以下，建筑面積在70平方米以下，距離軌交站點3公里以內(nèi)，離工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和核心商圈比較近，產(chǎn)權(quán)清晰，適宜用作保租房的房源。

對于有住房改善需求的居民來說，居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源，通過新樓盤銷售填表申請置換或直接聯(lián)系區(qū)保障房公司進行對接。區(qū)保障房公司委托專業(yè)機構(gòu)評估價格后給予居民對應(yīng)價格的房票，專項用于置換新房。房票的有效期原則上為半年，特殊情況最多不超過一年。

通過該方式，此前通過市場出售房屋面臨的置換周期長、需支付中介費等問題得到解決，也能夠更快緩解改善住房的資金壓力。

“申請一個多月便完成簽約”

市民施先生家中兩個孩子分別在上四年級和預(yù)備班，為了給孩子更好的成長環(huán)境，他早有了賣掉“老破小”、為全家改善住房的念頭。老房子位于靜安區(qū)寶山路核心地段，是一套面積大約40平方米的15層電梯房。然而，房源信息去年掛上中介平臺后鮮有人問詢，老房子出不了手，買新房的想法也只能擱置。

今年春節(jié)后，施先生在保利置業(yè)上海公司開發(fā)的“譽靜安”樓盤看房時，了解到收購二手房用于保租房的政策，便提交了申請。過了一個月左右，區(qū)保障房公司通過委托的專業(yè)機構(gòu)給出了大約220萬元的評估價。這筆款項以房票形式專項用于靜安區(qū)內(nèi)新房購置，加上公積金貸款和自有資金，施先生決定購買一套112平方米的三房戶型。

拿到“靜安區(qū)二手住房收購轉(zhuǎn)化保租房房票憑證”的施先生

整個置換過程在一個多月時間內(nèi)完成，且無需市場掛牌，由政府背書，極大體現(xiàn)了效率和確定性。施先生坦言“這是一個很好的渠道”。靜安區(qū)保障房公司相關(guān)負責人表示，這套已收購的房源緊鄰軌交3/4/8號線站點，出行便利；面積也是適中的40平方米左右，后續(xù)打算作為保租房出租給新市民、青年人等群體，這個面積和區(qū)位應(yīng)該會受歡迎。

“現(xiàn)在客戶的痛點不是想不想換，而是敢不敢換?！闭驹陂_發(fā)商角度，保利置業(yè)上海公司營銷管理部總監(jiān)黃幸表示，此前政策剛一頒布，咨詢的電話就被“打爆”了，大家都很關(guān)注政策怎么實施。在他看來，置換通道打通以后，對銷售會起到很大的促進作用。

高效盤活資源，利好多方

“十四五”期間，靜安區(qū)保租房籌措供應(yīng)指標為籌措23433套、供應(yīng)17211套（間），已超額完成計劃。“十五五”期間，靜安區(qū)計劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。但作為土地資源緊張的上海中心城區(qū)，傳統(tǒng)模式已難以完全滿足增量需求。由此，“住房收購置換”的創(chuàng)新模式應(yīng)運而生。

據(jù)靜安區(qū)房管局介紹，這一創(chuàng)新模式踐行“政府引導(dǎo)、國企實施、市場運作”理念，聚焦保租房房源籌集與居民住房需求雙向發(fā)力。在收購標準上，主要聚焦于價格在400萬元以下，建筑面積在70平方米以下，距離軌交站點3公里以內(nèi)，離工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和核心商圈比較近，產(chǎn)權(quán)清晰，適宜用作保租房的房源。

收購價格如何核定？上海靜安介紹，收購價格嚴格遵循市場化、公允化原則，采用“雙評估+國資備案+協(xié)商確定”的流程：區(qū)保障房公司委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，以周邊真實二手房成交價格為參考，開展初次詢價評估和交易前復(fù)核評估，形成收購指導(dǎo)價后報請國資監(jiān)管部門備案，實行一房一價核定，最終與售房人協(xié)商確定收購價格，確保價格客觀公正、公開透明，充分保障業(yè)主合法權(quán)益。

需要明確的是，出售房源的收購款項以“房票”形式結(jié)算，“房票”專款專用，居民后續(xù)憑票購置靜安區(qū)內(nèi)新建商品房；開發(fā)商與居民簽訂預(yù)售合同并完成預(yù)告登記后，憑“房票”申請資金兌付，確?？铐椨糜谛路抠徶谩?/p>

按照模式設(shè)計，靜安區(qū)保障房公司作為實施主體，遵循市場化原則，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。房源經(jīng)統(tǒng)一標準化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級保租房管理體系，以低于同地段市場租金的標準，定向保障新市民、青年人等群體居住需求。此舉不僅有效擴充保租房房源體量、優(yōu)化供應(yīng)布局，更精準補齊區(qū)域租賃住房短板，滿足多層次、多元化居住需求。

據(jù)澎湃新聞此前報道，資金籌集上，靜安將建立貨幣化配建資金、企業(yè)自有資金、商業(yè)銀行貸款多元資金投入，堅持中長期資金平衡原則，保租房持續(xù)運營產(chǎn)生的租金收益專項用于成本回收和滾動發(fā)展，形成投入、運營反哺的良性循環(huán)。

接下來，施先生的舊住房會在未來兩三個月內(nèi)完成交房，區(qū)保障房公司會先進行保租房性質(zhì)認定和租金評估，之后根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定裝修方案。在裝修達到拎包入住標準以后，按照保租房的要求向市場供應(yīng)出租。

靜安區(qū)房管局相關(guān)負責人也表示，目前一批次的“住房收購置換”主要面向名下有老房子、購置新房又存在資金缺口的市民，未來或許會結(jié)合工作開展情況探索“舊房置換二手房”、與加裝電梯等城市更新工作聯(lián)動等做法。