2月19日，克而瑞深度咨詢·普睿數(shù)智研究中心發(fā)布的2025地產(chǎn)專項(xiàng)債深度研究報(bào)告顯示，2025年房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，地方專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)5000億元，主要投向了年內(nèi)重啟的土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

報(bào)告顯示，針對(duì)2025年專項(xiàng)債發(fā)行變化，梳理了近800支地產(chǎn)類專項(xiàng)債、5500個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投向，結(jié)合各地供求情況評(píng)測(cè)其對(duì)穩(wěn)樓市的推動(dòng)作用，核心觀點(diǎn)包括：專項(xiàng)債規(guī)模與地產(chǎn)類投放雙創(chuàng)新高，土儲(chǔ)類重啟成穩(wěn)地產(chǎn)核心動(dòng)力。

2025年，地方專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行規(guī)模達(dá)4.6萬(wàn)億元，如期刷新歷史新高。104.4%的發(fā)行完成率，位列2022年之后的歷史第二高位。

需要注意的是，2022年的發(fā)行額度包含對(duì)2020—2021年未完成項(xiàng)目的補(bǔ)發(fā)資金，從這一角度考量，2025年專項(xiàng)債發(fā)行的推進(jìn)力度實(shí)際處于歷史最高水平。

聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，2025年相關(guān)項(xiàng)目的專項(xiàng)債發(fā)行了785支，涉及具體項(xiàng)目約5500個(gè)，涉及發(fā)行金額合計(jì)9212億元，同比增長(zhǎng)150%，發(fā)行金額已經(jīng)超過(guò)2023年、2024年兩年的總和，這主要得益于土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債的重啟。

央地聯(lián)動(dòng)構(gòu)建專項(xiàng)債穩(wěn)地產(chǎn)政策閉環(huán)，資金落地成效顯著。

中央明確專項(xiàng)債投向并簡(jiǎn)化流程，搭建頂層政策框架。地方超800次穩(wěn)市政策與專項(xiàng)債投向高度契合。全年地產(chǎn)類專項(xiàng)債預(yù)計(jì)撬動(dòng)1.1萬(wàn)億元收益，為市場(chǎng)企穩(wěn)提供核心支撐。 

地產(chǎn)類專項(xiàng)債占比升至近年新高，投向結(jié)構(gòu)聚焦三大核心領(lǐng)域。

專項(xiàng)債投向房地產(chǎn)占比達(dá)29%，為2020年以來(lái)最高水平。土地儲(chǔ)備、城中村改造、保障房是主要投向，各品類收益規(guī)模與兌現(xiàn)周期差異顯著。城中村改造成為短期內(nèi)收益兌現(xiàn)比例最高的領(lǐng)域。 

地產(chǎn)類專項(xiàng)債空間分布貼合發(fā)展規(guī)律，呈現(xiàn)東密西疏與頭部集聚特征。

專項(xiàng)債投放與城市“人地房錢”要素聯(lián)動(dòng)，超四成資金流向華東區(qū)域。頭部城市集聚效應(yīng)明顯，TOP10城市發(fā)行占比達(dá)35%，北京發(fā)行規(guī)模斷層式領(lǐng)先。 

不同能級(jí)城市專項(xiàng)債投向各有側(cè)重，三四線棚戶區(qū)改造占比更高。

三四線城市地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行占比過(guò)半，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。從結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，一線城市側(cè)重城中村改造，二線城市聚焦土地儲(chǔ)備，三四線以棚戶區(qū)改造占比最高，適配各能級(jí)發(fā)展需求。 

地產(chǎn)類專項(xiàng)債長(zhǎng)期收益潛力巨大，穩(wěn)市場(chǎng)效能向頭部城市高度集聚。

報(bào)告顯示，專項(xiàng)債相關(guān)項(xiàng)目預(yù)測(cè)總收益超9.2萬(wàn)億元，超全年商品房銷售規(guī)模。年內(nèi)融資預(yù)計(jì)撬動(dòng)1.1萬(wàn)億元?jiǎng)討B(tài)收益，其中48%集聚TOP20城，成為頭部城市市場(chǎng)企穩(wěn)的重要支撐。 

土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債是地產(chǎn)類投放核心，兼具優(yōu)化庫(kù)存與供給提質(zhì)作用。

土儲(chǔ)類專項(xiàng)債占地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的59%，撬動(dòng)收益規(guī)模居各品類之首。其重點(diǎn)收儲(chǔ)閑置用地，既優(yōu)化房地產(chǎn)廣義庫(kù)存結(jié)構(gòu)，又為市場(chǎng)注入優(yōu)質(zhì)新增住宅用地。 

專項(xiàng)債是重塑地產(chǎn)供求生態(tài)的關(guān)鍵抓手，需多舉措釋放效能建長(zhǎng)效機(jī)制。

報(bào)告稱，專項(xiàng)債當(dāng)前有效化解地產(chǎn)存量風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)帶來(lái)新增投資與穩(wěn)定預(yù)期。未來(lái)還需從盤活存量、深化城市更新、政策協(xié)同等五方面發(fā)力。通過(guò)規(guī)范管理與多元運(yùn)作，筑牢房地產(chǎn)長(zhǎng)效企穩(wěn)根基。

報(bào)告提到，2025年房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模快速增長(zhǎng)，既是化解存量風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)雨，也是重塑供求生態(tài)的催化劑，為行業(yè)帶來(lái)9000億元新增投資與萬(wàn)億級(jí)新房成交預(yù)期。未來(lái)通過(guò)精準(zhǔn)發(fā)力與系統(tǒng)施策，專項(xiàng)債將持續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)供給、促需求、提信心”的關(guān)鍵作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效企穩(wěn)筑牢根基。