最高法院：簽訂購(gòu)房意向書(shū)的當(dāng)事人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

意向書(shū)具備商品房買賣合同主要條款的，視同書(shū)面買賣合同，當(dāng)事人可以據(jù)此排除執(zhí)行

閱讀提示：

買受人要排除對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下商品房執(zhí)行，需要在查封前訂立合法有效的書(shū)面買賣合同。如果買受人僅簽訂購(gòu)房意向書(shū)，是否能夠排除執(zhí)行？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

購(gòu)房意向書(shū)具備商品房買賣合同的主要條款，應(yīng)視為當(dāng)事人已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同，當(dāng)事人可以據(jù)此排除執(zhí)行。

案件簡(jiǎn)介：

1.2016年6月23日，某地產(chǎn)公司取得案涉房產(chǎn)銷售許可，并以案涉房產(chǎn)為某信托公司設(shè)立抵押。

2.2018年8月8日，賀某、褚某與某地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房《意向書(shū)》，購(gòu)買案涉房屋、全額支付房款，但未作房屋權(quán)屬登記。

3.2019年2月28日，天津高院依抵押權(quán)人某信托公司申請(qǐng)，裁定查封被申請(qǐng)人某地產(chǎn)公司名下房屋。賀某、褚某不服執(zhí)行裁定，以房屋買受人身份向天津高院提起執(zhí)行異議之訴，要求排除執(zhí)行。

4.天津高院一審判決支持賀某、褚某訴訟請(qǐng)求。抵押權(quán)人某信托公司不服一審判決，主張案涉《意向書(shū)》并非合法有效的書(shū)面買賣合同，上訴至最高法院。

5.2023年3月29日，最高法院二審判決駁回某信托公司上訴，維持原判。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

賀某、褚某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、《意向書(shū)》的簽訂時(shí)間早于房產(chǎn)查封時(shí)間，具備商品房買賣合同的主要條款。

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢?，賀某、褚某與某地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房《意向書(shū)》的時(shí)間早于案涉房屋的查封時(shí)間?！兑庀驎?shū)》約定了房屋的具體房號(hào)、面積及購(gòu)房款的交付方式、交付時(shí)間，具備了商品房買賣合同的主要條款。

二、房屋未經(jīng)登記備案不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，應(yīng)認(rèn)定雙方已經(jīng)訂立合法有效的書(shū)面買賣合同。

最高法院認(rèn)為，《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)登記備案的規(guī)定應(yīng)屬于行政管理性規(guī)定，未登記備案不應(yīng)直接導(dǎo)致合同無(wú)效。某信托公司主張《意向書(shū)》簽訂系以合法形式掩蓋非法目的，但并未提供證據(jù)證明，一審判決認(rèn)定應(yīng)視為賀某、褚某與某地產(chǎn)公司在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同正確。

三、綜合在案證據(jù)，案涉房屋是賀某和褚某的唯一住房。

最高法院認(rèn)為，賀某、褚某提供了遼寧省阜新市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的《房產(chǎn)登記情況查詢證明》，證明其名下無(wú)其他用于居住的房屋。再次，賀某、褚某依據(jù)《意向書(shū)》約定，已經(jīng)將案涉購(gòu)房款全部支付完畢。某信托公司對(duì)此亦未提出異議。因此，賀某、褚某的主張符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定。某信托公司關(guān)于案涉《意向書(shū)》并非合法有效的書(shū)面買賣合同、案涉《房產(chǎn)登記情況查詢證明》不能證明案涉房屋是賀某和褚某的唯一住房的主張理?yè)?jù)不足。

綜上，最高法院認(rèn)為賀某、褚某的執(zhí)行異議成立，二審判決駁回某信托公司上訴，維持原判。

案例來(lái)源：

《某信托公司、賀某等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書(shū)》[案號(hào)：]最高人民法院(2022)最高法民終443號(hào)

實(shí)戰(zhàn)指南：

一、商事交易中，如何界定意向書(shū)的法律性質(zhì)？需要結(jié)合意向書(shū)的具體內(nèi)容進(jìn)行個(gè)別判斷。

意向書(shū)是當(dāng)事人在交易過(guò)程中形成的文件，法律對(duì)其性質(zhì)未作明確界定。實(shí)踐中，主要存在以下幾種可能：（1）磋商性文件。如果意向書(shū)僅為交易過(guò)程性文件、意向性文件，不涉及締約相關(guān)的實(shí)際意思表示，或未作確定的意思表示，可能僅構(gòu)成無(wú)法律拘束力的磋商性文件。（2）預(yù)約合同。原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條中，將認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等系列文件認(rèn)定為預(yù)約合同，意向書(shū)中約定將來(lái)締結(jié)本約的，可以構(gòu)成預(yù)約合同，當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立本約合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。（3）本約合同。如果意向書(shū)已經(jīng)具備了本約合同的具體內(nèi)容，合同當(dāng)事人已就本約的標(biāo)的、價(jià)款等作出明確約定，或已實(shí)際履行意向書(shū)中所約定的合同義務(wù)，此時(shí)意向書(shū)也可能構(gòu)成本約合同，當(dāng)事人一方違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、判斷意向書(shū)的法律性質(zhì)，需要從合同的實(shí)質(zhì)出發(fā)，而不能局限于“意向書(shū)”之名。

如果意向書(shū)不具備合同的基本要素，則僅為無(wú)法律約束力的磋商性文件。如果意向書(shū)已經(jīng)具備合同的基本要素，此時(shí)需要結(jié)合具體內(nèi)容判斷合同性質(zhì)。在類似本案的情形中，如果當(dāng)事人通過(guò)簽訂意向書(shū)達(dá)成房屋買賣合意，并實(shí)際占有使用房屋，可以房屋買受人身份據(jù)此主張排除執(zhí)行。

法律規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正) 》第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

延伸閱讀：

1.意向書(shū)具備當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)款等主要條款的，可以構(gòu)成有法律約束力的合同。

案例1：《超級(jí)汽車投資有限公司、四寶咨詢有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2019)最高法民申4137號(hào)]

最高法院認(rèn)為，雖然恒光公司與超級(jí)汽車公司、香港四寶公司、珠海四寶公司訂立的《意向書(shū)》中約定各方日后須另行簽訂正式合同，但《意向書(shū)》包括了交易標(biāo)的物的描述、交易價(jià)格、支付期限、履約步驟等商業(yè)性的安排，第6.2條還明確約定“本意向書(shū)于各方授權(quán)代表簽署之日起具有法律約束力”，且恒光公司也已履行了《意向書(shū)》約定的部分付款義務(wù)。因此不論名稱如何，《意向書(shū)》已經(jīng)具備了當(dāng)事人、股權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的、價(jià)格等主要條款，構(gòu)成一份有法律約束力的合同，原判決認(rèn)定《意向書(shū)》具有法律約束力，并無(wú)不當(dāng)。

2.意向書(shū)可以構(gòu)成預(yù)約合同，違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例2：《中糧置地管理有限公司、成都中鐵錦華置業(yè)有限公司合同糾紛二審民事判決書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2018)最高法民終622號(hào)]

最高法院認(rèn)為，在交易實(shí)踐中，預(yù)約合同通常表現(xiàn)為意向書(shū)、框架書(shū)、議定書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、備忘錄等一系列文件。當(dāng)事人訂立預(yù)約合同，唯一目的是訂立本約合同，除此之外，不能形成其他具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。預(yù)約合同作為獨(dú)立的合同，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán)，違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。