文/樂居財經 徐酒眠

物業(yè)費從3.1元降至2.3元，“帶資”從30萬漲到50萬，碧桂園服務還是被發(fā)了“解聘”通知書。

近期，杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)召開業(yè)主大會，就續(xù)聘物業(yè)事項進行表決：碧桂園生活服務集團股份有限公司蕭山分公司未能通過。

有意思的是，在此之前，碧桂園服務曾兩次向東旭府業(yè)主表達誠意——包括下調物業(yè)費，以及增加品質改造提升資金。但顯然，最終并未能打動東旭府大部分的業(yè)主們。

兩降物業(yè)費

杭州蕭山區(qū)東旭府，是碧桂園開發(fā)的純剛需居住樓盤，2018年8月拿證預售，兩年后交付。

本著肥水不流外人田的原則，東旭府的前期物業(yè)服務順勢交到了碧桂園服務手中，收費標準高層3.1元/㎡/月（含0.4元/㎡/月能耗費）。據悉，這個價格在周邊小區(qū)中算比較高，但業(yè)主入住后對服務質量并不滿意，“小區(qū)游樂設施壞了就一拆了之，單元門門禁壞了也不修?！?/p>

因此聘期將至，東旭府業(yè)主要求更換物業(yè)的呼聲很高。但碧桂園服務并不想丟盤，2月中旬，業(yè)委會公布《東旭府碧桂園新物業(yè)合同(草案)》顯示：

碧桂園服務愿意將高層的物業(yè)費調整為2.5元/㎡.月（不含能耗費），能耗費0.2元/㎡/月，多退少補；另外商業(yè)用房5元/㎡/月，地下車位管理費為60 元/個/月；并承諾承諾，續(xù)簽后將在三年聘期內共計投入30萬元，用于小區(qū)品質改造提升。

但業(yè)主依舊不滿意，并反應小區(qū)消防設備有問題，業(yè)委會請來了專業(yè)第三方公司檢測，結果查出較多問題。

更換物業(yè)的聲音更高了，3月3日，碧桂園服務再向業(yè)委會發(fā)函，提出進一步下調物業(yè)費及增加進場帶資金額：

具體來看，物業(yè)收費標準高層下調至2.3元/㎡/月（不含公共能耗，能耗費0.2元/㎡/月），商業(yè)用房下調至4.6元/㎡/月，車位管理費不變；同時續(xù)聘成功后投入費用增加至50萬元。

盡管做出了努力，但在最后的表決大會上，東旭府大部分業(yè)主還是投了反對票。

根據公開的投票結果，參與表決的有效投票為1374張，占業(yè)主投票權總人數(shù)的86.5%；對應專有部分總面積13.59萬平方米，占業(yè)主專有總面積的86.2%。其中投出“同意”票的391張，占參與人數(shù)的28.4%；對應專有部分面積3.99萬平方米，占比29.4%。

招標猜想

東旭府決定解聘碧桂園服務，但項目后續(xù)將啟動新物業(yè)招標。目前，其業(yè)委會已討論決定，計劃于2025年4月至5月召開2次業(yè)主大會，確定選聘物業(yè)服務公司方案和公開選聘物業(yè)服務公司。

資料顯示，東旭府總建筑面積22.19萬平方米，共15幢。其中12幢為高層，對應建筑面積15.15萬平方米，共40個單元、住戶1554戶；商鋪43戶，對應建筑面積6933.84平方米；停車位1758個（地下1497個、地面60個）。

按照碧桂園服務兩輪降價后的標準計算，東旭府每年的物業(yè)費不到600萬元。不過依托業(yè)主資源，物業(yè)一般還能發(fā)展毛利率相對較高的社區(qū)增值服務創(chuàng)收。

樂居財經《物業(yè)K線》注意到，在《東旭府碧桂園新物業(yè)合同(草案)》中幾項有意思的約定，這或許也是其未來新物業(yè)選聘將磋商的點：

在項目配備物業(yè)服務人員方面，總數(shù)為57人，其中項目經理1人、客服主管4人、管家4人、物管員15人、保潔員21人。

對于公區(qū)經營性收入，由業(yè)主與物業(yè)7:3分賬，且先入賬業(yè)委會，每年年底之前再將30%打入物業(yè)賬戶。

此外，每年業(yè)委會將聘請第三方機構組織業(yè)主滿意度調查，費用由物業(yè)方承擔。

以80%（含）以上業(yè)主參與為有效測評，滿意率低于60%（不含）將扣除履約金5萬，且業(yè)委會有權終止合同；60%（含）～70%（不含）將扣除2萬；連續(xù)2年低于70%也有權解聘物業(yè)。有罰有獎，滿意度在80%～90%將獎勵物業(yè)2萬，在90%及以上獎勵5萬。

待東旭府選聘新物業(yè)，碧桂園服務是否還會遞交投標意向書？