近日，河北唐山市民吳先生向央廣網(wǎng)記者反映，2022年7月份左右，他在唐山市鑫都匯小區(qū)買了一套房，并又花費7.8萬塊錢“購買”了一個車位。半年后，其車位上卻被噴上了“人防”兩字。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，人防車位用于國防目的，應屬國家所有。人防車位租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同。但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

“與正常車位相比，價格相同，但人防車位不僅沒有產(chǎn)權(quán)、無法買賣，而且購買期限只有20年?！眳窍壬榻B，該小區(qū)近50個車位存在這種情況，他向開發(fā)商和物業(yè)了解情況，均被告知人防車位享有跟正常車位一樣的使用權(quán)、占有權(quán)。

鑫都匯小區(qū)的開發(fā)商是唐山鑫源房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱：鑫源公司）。4月11日下午，央廣網(wǎng)記者以消費者名義致電鑫源公司，一名工作人員表示，不管是人防車位還是正常車位，它們的價格都一樣，人防車位也享受跟正常車位一樣的使用權(quán)、占有權(quán)，所以不用擔心。

4月15日，記者致電唐山鑫源公司一名負責人。該負責人表示，有關(guān)停車位的建設(shè)、使用是按照相關(guān)法律法規(guī)來辦的。

對于吳先生等業(yè)主反映購買前并未告知是“人防”車位一事，上述負責人予以否認，并稱“那是不可能的，車位的情況都進行了公示”。

被噴上“人防”字樣的車位（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者提供）

業(yè)主：以普通價格購買車位，半年后變?yōu)椤叭朔儡囄弧?/strong>

吳先生介紹，2022年7月份左右，他和妻子經(jīng)過挑選，最終選擇鑫源公司開發(fā)的鑫都匯小區(qū)一套房子和一個車位。

“購買半年后，我發(fā)現(xiàn)車位被噴上‘人防’二字。”吳先生表示，買房和車位時，就說是買車位，后來他才發(fā)現(xiàn)原來是使用協(xié)議?！安粌H是我，小區(qū)近50個車位都有這種情況?！?/p>

對于車位，他和鑫源公司簽訂《鑫源·鑫都匯（鑫華樓）車位使用協(xié)議》。吳先生提供的協(xié)議顯示，車位位于鑫華樓小區(qū)，用途為停放轎車類小型車輛，該車位按個使用，使用費為78000元整（不包含車位物業(yè)管理服務費）。

上述協(xié)議還顯示，對于車位的權(quán)屬規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)行政策，該車位不能辦理所有權(quán)及相應的土地使用權(quán)權(quán)屬登記。此外，吳先生對該車位擁有獨立的占有、使用權(quán)，該車位的使用權(quán)期限與車位占用的土地使用權(quán)期限一致，但政府另有規(guī)定的按政府規(guī)定執(zhí)行。

4月11日下午，央廣網(wǎng)記者以小區(qū)業(yè)主名義致電唐山鑫源房地產(chǎn)有限公司，一位工作人員表示，目前小區(qū)尚有地下車位銷售，價格是8萬元，使用年限是70年，跟該房屋所在土地使用權(quán)期限一樣。

當被問及是否為人防車位時，上述工作人員稱，在該小區(qū)，不管是人防車位還是正常車位價格都是一樣的，人防車位跟正常車位具有一樣的使用權(quán)、占有權(quán)，所以不用擔心。不過，該工作人員強調(diào)，雙方簽的是使用協(xié)議。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。

人防車位租賃年限一般為多久？根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同。但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

北京德和衡律師事務所馬麗律師表示，人防車位屬于防空工程組成部分，其產(chǎn)權(quán)屬于國家，因此不得買賣。但是，國家鼓勵社會資本投資使用人防工程，在平時時間為經(jīng)濟服務。所有人防車位的管理權(quán)和收益權(quán)屬于投資人，投資人簽署的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的。

購買前是否提前告知業(yè)主？開發(fā)商：已提前公示

吳先生表示，當時他購買車位時，開發(fā)商并沒有提前告知所購買的車位是人防車位，而且我也沒看到相關(guān)提醒和公示，“不僅僅是我一個人，后來我統(tǒng)計，起碼有很多家也是這種情況。”

4月15日，央廣網(wǎng)記者致電唐山鑫源公司一名負責人，該負責人表示，有關(guān)停車位的建設(shè)、使用都是按照相關(guān)法律法規(guī)來辦事的。對于吳先生等業(yè)主反映購買前并未告知是“人防”車位一事，該負責人進行了否認，稱“那是不可能的，我們車位的情況都進行公示的”，而對于人防車位是怎么具體劃分的，他表示，是隨機進行劃分的。

馬麗表示，投資人在簽署使用權(quán)合同時，如果未告知受讓人車位屬于人防性質(zhì)，構(gòu)成合同欺詐，受欺詐方有權(quán)申請法院撤銷合同。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不同于租賃合同，租賃合同有20年最長租賃期的限制，而且20年滿了還可以再續(xù)簽20年。

馬麗還表示，即使進行公告公示，開發(fā)商也沒有盡到有效的告知義務。如果人防車位被征用，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔違約責任。

吳先生說，后來，他向開發(fā)商和物業(yè)了解情況，均被告知人防車位具有跟正常車位一樣的使用權(quán)、占有權(quán)，只有戰(zhàn)時才被征用。

對開發(fā)商的這種解釋，吳先生和部分業(yè)主并不滿意，便向唐山市豐潤區(qū)市場監(jiān)督管理局反映情況。2023年7月12日，唐山市豐潤區(qū)市場監(jiān)督管理局作出《關(guān)于鑫華樓業(yè)主反映開發(fā)商人防車位涉嫌銷售欺詐問題的處理意見》（以下簡稱意見）顯示，業(yè)主反映的情況部分屬實，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的是車位使用協(xié)議，并未將人防車位進行銷售。

上述意見稱，經(jīng)唐山市豐潤區(qū)市場監(jiān)督管理局與上訪業(yè)主溝通協(xié)商，如上訪業(yè)主愿意與開發(fā)商重新簽訂20年車位使用協(xié)議的，該局可以協(xié)調(diào)開發(fā)商和上訪人重新簽訂合同，不愿重新簽訂新的合同的，可以通過民事訴訟主張撤銷合同。上訪業(yè)主表示不重新簽訂合同，要通過法院民事訴訟主張撤銷車位使用協(xié)議。

唐山市豐潤區(qū)市場監(jiān)督管理局作出的處理意見（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

法院：駁回訴訟請求

對于唐山市豐潤區(qū)市場監(jiān)督管理局與上訪業(yè)主溝通協(xié)商，吳先生和部分業(yè)主并未接受。于是，他們將鑫源公司告上法庭，請求確認簽訂的使用協(xié)議為車位租賃合同，并請求返還50年使用期限的車位款5.5萬余元。

鑫源公司認為，其對車庫（人防工程）依法享有使用權(quán)，其與購房人簽訂《商品房買賣合同》將屬于人防工程的地下車庫使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，并不違反法律的強制性規(guī)定。購房人吳先生應當知曉法律法規(guī)中關(guān)于地下車庫（人防工程）所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。開發(fā)商未在《商品房買賣合同》中專門對此作出提示及表述，并不構(gòu)成刻意隱瞞和欺詐。開發(fā)商將地下車庫使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，并未損害國家利益。因此，原被告簽訂的車位使用協(xié)議是合法有效的，另外與吳先生雙方簽訂的是車位使用協(xié)議，是一種無名合同，既不是買賣，也不是租賃，更不是“名為使用實為租賃”。對于無名合同的效力應當結(jié)合合同總編的規(guī)定確定合同是否有效，因為不存在合同無效和可撤銷的情形，所以車位使用協(xié)議屬于有效合同。

唐山豐潤區(qū)人民法院認為，該案的爭議焦點為案涉車位使用協(xié)議的效力及性質(zhì)。關(guān)于吳先生與鑫源公司簽訂的《鑫源·鑫都匯車位使用協(xié)議》的效力問題，該協(xié)議是雙方真實意思的表示，合法有效，對雙方均有約束力。關(guān)于該協(xié)議的性質(zhì)問題，首先，該協(xié)議名為車位使用協(xié)議，從協(xié)議的內(nèi)容上看也是關(guān)于車位使用的約定，該協(xié)議引起的糾紛不是租賃合同糾紛，所以該案不應適用租賃合同條款。其次，在協(xié)議第七條中鑫源公司明確表示不能辦理所有權(quán)及使用權(quán)權(quán)屬登記，并不構(gòu)成欺詐。第三，即便該車位屬于人防工程，其所有權(quán)屬于國家，依法不得轉(zhuǎn)讓，但鑫源房公司對案涉地下車位應依法享有使用權(quán)，將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳先生，并不違反法律強制性規(guī)定。第四，（2020）最高法民申4493號民事裁定書認定，開發(fā)商將屬于人防工程的地下車庫使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，并不損害國家利益，簽訂的車位使用協(xié)議合法有效。

2023年12月6日，唐山豐潤區(qū)人民法院作出一審判決：駁回吳先生訴訟請求。對于一審判決，吳先生不服，提起上訴。

唐山中院作出判決，駁回吳先生的上訴，維持原判（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

唐山中院認為，開發(fā)商有人防車位使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓流通。雙方簽訂的《車位使用協(xié)議》第七條第二款規(guī)定：乙方對該車位擁有獨立的占有、使用權(quán)，該車位的使用權(quán)期限與車位占用的土地使用期限一致。該協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，上訴人主張人防車位使用權(quán)為20年，超過20年的期限為無效的主張沒有法律依據(jù)。2024年2月19日，唐山中院作出判決：駁回上訴，維持原判。????