華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT今日臨時(shí)停牌1小時(shí)，復(fù)牌后持續(xù)下探，收跌3.11%，本周累計(jì)跌幅14.69%。

1月5日，華安基金管理有限公司（下稱“華安基金”）公告稱，因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅11.15%，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，旗下華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT（代碼：50800）自2024年1月5日上海證券交易所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月5日收盤，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT仍收跌3.11%，收盤價(jià)為2.246元/份，成交額為691萬元。

澎湃新聞?dòng)浾邠?jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)29只，截至2024年1月5日，26只REITs跌破發(fā)行價(jià)，一只產(chǎn)業(yè)園REITs與一只高速公路REITs甚至上市以來跌幅超過了40%。

對此，公募內(nèi)部人士指出，當(dāng)前市場整體投資情緒較弱，部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已大于其基本面波動(dòng)，估值已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)。

停牌1小時(shí)后仍收跌3.11%

1月5日，華安基金公告稱，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，旗下華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT自2024年1月5日上海證券交易所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10：30起復(fù)牌。同時(shí)，該基金將自2024年1月5日上海證券交易所開市起暫?；鹜ㄆ脚_(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10：30起恢復(fù)辦理基金通平臺(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。

公告顯示，該基金2024年1月4日二級市場收盤價(jià)為2.318元/份，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅11.15%?！盎鸲壥袌鼋灰變r(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致買入成本下降，導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率提高。”

根據(jù)《華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2022年度第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書》預(yù)測，該基金2023年度可供分配金額約為1.25億元，已發(fā)行份額約9.6億份。

基于上述數(shù)據(jù)，投資者若在1月4日通過二級市場交易買入該基金，假設(shè)買入價(jià)格為當(dāng)天收盤價(jià)2.318元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為5.61%。（每個(gè)投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本）。

此外，據(jù)公告中披露的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績情況，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，根據(jù)《華安張江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年第3季度報(bào)告》，2023年前三季度該基金可供分配金額6363.38萬元。截至2023年12月31日，該基金整體簽約率和出租率分別為82.77%和72.00%，較2023年三季度末分別提升約14個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。

華安基金表示，截至1月5日，該基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，外部管理機(jī)構(gòu)履職正常，無應(yīng)披露而未披露的重大信息，未發(fā)現(xiàn)對本基金有重大影響的輿情信息，基金管理人將嚴(yán)格按照法律法規(guī)及基金合同的規(guī)定進(jìn)行投資運(yùn)作，履行信息披露義務(wù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月5日收盤，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT仍收跌3.11%，收盤價(jià)為2.246元/份，成交額為691萬元。

26只REITs跌破發(fā)行價(jià)

澎湃新聞?dòng)浾邠?jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)29只，截至2024年1月5日，僅3只REITs上市以來收益為正，依次為中航首鋼綠能REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT。其余26只REITs跌破發(fā)行價(jià)，占比89.66%，其中跌幅超10%的產(chǎn)品達(dá)19只之多，一只產(chǎn)業(yè)園REITs與一只高速公路REITs的跌幅甚至超過了40%。

對此，一位產(chǎn)業(yè)園REITs的基金經(jīng)理解釋道，寫字樓租賃市場的活躍度較低，企業(yè)普遍持保守預(yù)期，擴(kuò)張辦公區(qū)域的意愿不足，企業(yè)將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上。多數(shù)企業(yè)仍選擇降本增效策略，在辦公租賃上預(yù)算有限，對于即將到期的寫字樓多選擇續(xù)租以節(jié)省成本，短期內(nèi)寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復(fù)期。

“從租賃需求端看，創(chuàng)造最多辦公租賃增量的互聯(lián)網(wǎng)大廠，對于辦公需求依然不高。帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，目前也正在積極調(diào)整招商策略，迎合市場需求以獲得更多客戶?！鼻笆龌鸾?jīng)理稱。

來源：澎湃新聞?dòng)浾邠?jù)Wind數(shù)據(jù)制作

中金公司在最新研報(bào)中指出，截至2023年12月29日，國內(nèi)公募REITs29只上市標(biāo)的總市值為823億元（含擴(kuò)募份額），2023年度中證REITs全收益指數(shù)下跌22.67%，價(jià)格指數(shù)下跌28.26%。

分板塊來看，中金公司統(tǒng)計(jì)得出，板塊內(nèi)年度平均總回報(bào)率分別為1.45%（能源）、-6.04%（保租房）、-13.88%（高速公路）、-14.50%（環(huán)保）、-17.83%（倉儲(chǔ)物流）、-26.03%（產(chǎn)業(yè)園）。

數(shù)據(jù)截至2023年12月29日；來源：Wind，中金公司研究部

REITs價(jià)格為何跌跌不休?

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄回答道，受2023年上半年基本面表現(xiàn)、年底資金流動(dòng)性以及存續(xù)產(chǎn)品解禁、新增產(chǎn)品新發(fā)等因素的影響，2023年以來公募REITs二級市場持續(xù)調(diào)整，當(dāng)前市場整體投資情緒較弱，部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已大于其基本面波動(dòng)，但估值消納已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)。

中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光在2024年投資策略會(huì)上表示，“公募REITs介于股債之間的風(fēng)險(xiǎn)收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對低點(diǎn)的二級市場價(jià)格水平以及歷史相對高點(diǎn)的收益率利差，也為當(dāng)前的公募REITs產(chǎn)品額外增添了不少投資價(jià)值。”

“2023年中國REITs的二級市場表現(xiàn)出了定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，重構(gòu)后的市場更為貼切的反映風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平，釋放估值及業(yè)績運(yùn)營壓力。展望2024年，市場波動(dòng)因素有所收斂，應(yīng)更關(guān)注運(yùn)營管理的表現(xiàn)分化及價(jià)值過渡性重估帶來的配置性趨勢?！崩钜夥Q。

中金公司則同樣認(rèn)為，高分紅品種配置價(jià)值有望顯現(xiàn)，注重節(jié)奏和結(jié)構(gòu)?！拔覀冋J(rèn)為2023年部分項(xiàng)目調(diào)整幅度已經(jīng)大于其基本面波動(dòng)，中期來看，2024年3月及6月雖仍有一定解禁壓力，但考慮到多數(shù)項(xiàng)目基本面有望延續(xù)修復(fù)趨勢、增量資金和會(huì)計(jì)記賬政策有序推進(jìn)、估值逐漸進(jìn)入有性價(jià)比的區(qū)間且收益風(fēng)險(xiǎn)比有望收斂，REITs作為另類高分紅品種的配置價(jià)值有望進(jìn)一步顯現(xiàn)?！?/p>