今年，房市的“金九銀十”沒有如約而至。

在“房住不炒”的大背景下，棚改審批趨嚴(yán)，金融去杠桿與防風(fēng)險并存。房地產(chǎn)企業(yè)資金面承壓，陸續(xù)出現(xiàn)降溫信號，不少房企開始布局轉(zhuǎn)型。

從整個市場來看，房企還靠賣房賺錢嗎？房企正在去地產(chǎn)化嗎？土地市場遇冷了嗎？澎湃新聞（m.school126.cn）帶你從頭梳理這次房企經(jīng)歷的市場震動。

1、賣房還是房企營收大頭，但增速放緩

我們整理出各家主營業(yè)務(wù)在中國的房企，根據(jù)2018年上半年的營收進(jìn)行排名，找出營收規(guī)模最大的十家，觀察營收結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，目前大房企的核心業(yè)務(wù)仍然集中于房地產(chǎn)開發(fā)，賣房為房企提供了絕大部分的收入。其中恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)、世茂五家的賣房收入甚至占到營業(yè)收入的95%以上。

如果我們拉長時間比較最近十年的房地產(chǎn)收入起伏，會發(fā)現(xiàn)代表過去的財報也已經(jīng)發(fā)出信號：2017年有多家房企房地產(chǎn)開發(fā)收入增長速度出現(xiàn)下降，其中保利、萬科、綠地在2017年出現(xiàn)負(fù)增長。

2、房企想要撕掉地產(chǎn)這個唯一標(biāo)簽

即便財報數(shù)據(jù)光鮮，但房地產(chǎn)市場仍然風(fēng)云詭譎。市場唱衰地產(chǎn)行業(yè)大概已有兩年，時至今日，不論是言語還是行動，房企的確正在撕掉地產(chǎn)這個唯一的標(biāo)簽。

要撕標(biāo)簽先從改名開始。澎湃新聞收集了部分知名房企的“曾用名”、“現(xiàn)用名”，發(fā)現(xiàn)房企大多去除“地產(chǎn)”、“置業(yè)”等字樣，用“發(fā)展”、“集團(tuán)”、“中國”等字樣取代。

改名的背后是“弱化房地產(chǎn)主業(yè)，追求多元發(fā)展”的整體布局。為了活下去，為了不慘淡經(jīng)營，為了不失去機(jī)會，為了賺的更多，房企掌門人紛紛規(guī)劃轉(zhuǎn)型方向。而他們口中，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會也將在未來三五年中終結(jié)。

看看各位房企大佬說了什么？

光說不做，是“打左燈，向右行”，掌門人的公開表態(tài)真的落實(shí)到實(shí)處了嗎？

我們發(fā)現(xiàn)，除了和房子打交道，房企的確在往更多領(lǐng)域跨界發(fā)展。

各家的轉(zhuǎn)型路徑并不完全一致：恒大接連收購FF、廣匯集團(tuán)，開始造車之旅；融創(chuàng)為了未來的“詩與遠(yuǎn)方”，投資樂視、合作萬達(dá)，布局了文化、旅游產(chǎn)業(yè)；萬科多面發(fā)展，一面成立冰雪事業(yè)部，一面收購普洛斯物流、并購太古冷鏈；碧桂園則是一邊養(yǎng)豬，一邊造著機(jī)器人。

3、房企拿地謹(jǐn)慎，土地也不好賣了

今年房企資金收緊，壓力增大，在拿地方面也比往年謹(jǐn)慎。土地市場也因此進(jìn)入下行通道，地變得不好賣了。

想要全面掌握中國的土地市場并不是一件易事，但不同的第三方平臺正在透露同樣的信號：土地流拍的確變多了。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年前7個月，共有419個土地流拍，較上年同期增長78％。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前8個月，北京已經(jīng)有6塊住宅用地流拍，廣州有3塊住宅用地流拍。這樣看來，即使在中國人口最密集的城市，土地流拍宗數(shù)也在上升。

與此對應(yīng)的，土地市場的溢價率逐步走低。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，最近一年多時間里，一二三線城市的土地溢價率有不同程度的下降。

除了流拍和溢價率走低，我們還關(guān)注到土地市場上的一個新現(xiàn)象：開拍前幾天，政府公告終止土地出讓。這樣也便不涉及流拍了。在土地市場慘淡時避免流拍，土地掛出后緊急終止出讓，往往意味著某種“風(fēng)向標(biāo)”。

終止原因各地有所不同：上海楊行等地塊稱是因出讓人申請終止出讓；杭州良渚地塊稱區(qū)域規(guī)劃需要進(jìn)一步評估；福州排尾紅星舊改地塊稱出讓條件需要調(diào)整；南京燕子磯地塊則是因故終止出讓。

基于上文的敘述，我們粗略將土地交易劃分成“已成交”和“未成交”兩類，觀察北上廣深這十幾年間的土地交易，能夠發(fā)現(xiàn)以下兩點(diǎn)：

第一，即便在中國最擁擠的一線城市，2018年的土地市場熱度也有所下降。截至2018年10月16日，北京共有8宗土地沒有實(shí)現(xiàn)成交，占交易總量的25.8%；廣州共有14宗土地沒有成交，占交易總量的31%。

第二，相似的歷史在土地市場也曾有發(fā)生。2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2011年“新國八條”限購限貸時，土地市場也曾出現(xiàn)過市場轉(zhuǎn)冷，成交地塊占比下降的情況。