數(shù)據(jù)來源：Wind 圖蟲創(chuàng)意/供圖

8月30日，廣州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。而今，距離一線城市落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已屆1個月，政策效果如何備受關(guān)注。

近日，證券時報記者多方采訪了解到，新政落地后第一周效果較為明顯，9月下旬樓市成交開始沖高回落，政策效應(yīng)在逐步減弱。其中，北京二手房市場近期成交平淡，成交量已基本恢復(fù)到新政前水平；深圳周成交量雖未明顯下降，但從委買需求量看已呈下降趨勢。與此同時，新政后一線城市二手房掛牌量持續(xù)增加，供大于求矛盾凸顯。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的大方向不變，成交有所回落是正常波動。后續(xù)仍需出臺一系列新的寬松政策來持續(xù)推動庫存去化。

二手房成交沖高回落

與新政剛落地時樓市熱度明顯大漲相比，9月下旬成交開始沖高回落。

“新政后，市場就火了一小陣兒，現(xiàn)在基本沒有成交，店里有幾個人都休息了。”北京一家大型房產(chǎn)中介東城區(qū)某門店的小劉對證券時報記者說，現(xiàn)在約客戶都約不出來，大家都在觀望，上周末很多店面都沒有帶看。

北京某大型中介在豐臺區(qū)某門店的小李也告訴記者，最近市場一般，沒有想象那么火了，現(xiàn)在雖然有人看房，但成交不多，上周成交量跟新政后前兩周比周均至少下降了50%。

北京另一家中介豐臺區(qū)某門店的小張同樣對記者表示，最近市場成交趨于平淡了。“我們這個區(qū)域9月成交了近100單，但是有40多單是新政后第一周成交完的，后面陸陸續(xù)續(xù)每周成交10多單?！彼f，最近店里成交的客戶，都是外地有貸款記錄的，以前在北京買房只能算二套，首付款不夠，新政后可以算首套了，這類人群比較受益。

除了成交量沖高回落，多個中介人員向證券時報記者表示，現(xiàn)在的一個問題是庫存量在不斷增加，新政后北京二手房掛牌量比新政前增加了近2萬套，但去化的沒有增加的多，現(xiàn)在還是買方市場。

實際上，不只北京，深圳、上海、廣州等其他一線城市新政落地一個月的市場變化也有類似情況。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，繼9月4日～10日全市二手房周交易量環(huán)比增長26.4%后，9月18日～24日周交易量環(huán)比小幅下降0.4%，上升態(tài)勢中止。同時，二手房在售量持續(xù)上升，9月25日突破5.7萬套，較上周增加945套。深房中協(xié)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)在逐步減弱，周成交量雖未明顯下降，但從委買需求量看已呈下降趨勢。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受證券時報記者采訪時也表示，雖然從整個月看，政策效果還是很明顯的，9月成交數(shù)據(jù)肯定比8月好，但一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效力在逐周減弱，從萬得數(shù)據(jù)看，第三周新房成交就開始回到新政前的局面。

政策效力開始減弱

多位接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，政策效力在落地后第一周較為明顯，現(xiàn)在開始逐漸減弱了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，經(jīng)過接近一個月的政策消化，北京二手房新增掛牌量接近2萬套，總價500萬元以內(nèi)的剛需房源井噴。針對500萬元以下的主流購房群體的政策沒有變化，所以使得“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響逐漸遞減，市場在9月最后幾天，已經(jīng)基本恢復(fù)到新政前的成交量水平，估計北京9月二手房住宅網(wǎng)簽量將在1.35萬套，如果近期不出新政，10月可能又不到1萬套了。

“從新房市場看，其實政策效力最明顯的是前三天?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受證券時報記者采訪時說，9月1日至3日，北京全市新房住宅成交量大概是2800～3000套，之后的一周時間政策效力出現(xiàn)了衰減，但成交量也是以往正常工作周的兩倍以上?，F(xiàn)在來看，政策效力已經(jīng)基本消耗殆盡，因為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策本身也就是挖掘北京的一些存量購房需求，即本身就已經(jīng)在市場上看房選房、但遲遲沒有落定的一類購房人群。

郭毅進(jìn)一步指出，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”對新增購房需求的拉動效果來看，還需要一定時間的消化。因為對于存量客戶來講，大多數(shù)其實已經(jīng)完成了二手房的成交或者網(wǎng)簽，只是在市場上尋找新房源的過程中有所猶豫，而當(dāng)下的增量客戶可能面臨的核心問題是，手里的二手房還沒有處置出去，還不具備“二套變首套”的資格變化，所以他們雖然在市場上看房，但是真正由看房到認(rèn)購的時間周期會拉得比較長，取決于其手里的二手房什么時候真正能夠成交。

“所以我們看到，9月26日北京鏈家響應(yīng)此前住建部號召把二手房中介費率由過去的最高2.7%降到了2%，同時買賣雙方各自承擔(dān)1%，其實也是為了促進(jìn)二手房市場更好地流通?！惫阏f。

仍待增量政策疏解

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，政策出臺后的三個周末均值與8月周末均值相比，一線城市二手房成交量整體增加超四成，京滬分別增加55%、41%；帶看量整體增加20%，京滬持續(xù)提升；新增掛牌量整體增加，京滬增加明顯；成交價格止跌回穩(wěn)，預(yù)計9月京滬房價回升約1%。近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，占比較高，其中京滬超過80%，廣深超過60%。

“當(dāng)然，也要關(guān)注的新問題是，一線城市二手房掛牌量繼續(xù)增加，供大于求矛盾凸顯?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，這些新增掛牌主要還是希望“賣舊換新”，但很多二手房賣不掉就沒法去換新房，后續(xù)還是要有一些新的政策來推進(jìn)。

郭毅也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的健康良性循環(huán)需要打通新房和二手房之間的堵點，北京中介費的調(diào)整雖有助于堵點的打通，但是力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，北京接下來還需要給予剛需和改善人群一定的政策放寬，才能夠形成對市場可持續(xù)性推動力的真正效果。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，可以對二手房率先放松，以更好促進(jìn)此類房源的流通。同時，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有必要加快調(diào)整和更新，因為激活改善型住房消費是新一輪住房需求提振的重要抓手，無論是普通家庭的換房需求還是多孩家庭需求，都需要對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

郭毅也建議，北京后續(xù)能調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行首套房二成首付、利率LPR（貸款市場報價利率）-20BP 的優(yōu)惠，讓剛需剛改家庭真正享受低首付和應(yīng)有的契稅減免。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的當(dāng)下，不合理的限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整。建議一線城市因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方式支持住房消費。