第一太平戴維斯近日發(fā)布《2017年第三季度上海市場回顧》報告。該報告數據顯示，第三季度，上海新建商品住宅新增供應進一步下降，為歷史最低。不過，隨著租賃用地的加速推出，未來將會有更多開發(fā)商自持的出租項目推出。

滬寫字樓市場空置率提升

報告顯示，三季度，上海新建商品住宅新增供應累計約80萬平方米，環(huán)比下降50.9%，同比下降56.9%，為歷史最低；一手商品住宅成交環(huán)比下降20.1%，共計約170萬平方米，同比下降60.8%。

寫字樓市場方面，陸家嘴濱江金融城二期和位于黃浦區(qū)的中海國際中心兩個寫字樓項目入市，季度新增供應35萬平方米，將全市核心商務區(qū)甲級寫字樓存量推至810萬平方米。新增供應導致三季度核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率小幅上升至12.5%，環(huán)比上升1.8個百分點，同比上升3.4個百分點。三季度核心商務區(qū)甲級寫字樓平均租金走勢基本平穩(wěn)，達到每平方米每天人民幣8.9元，同比上漲1.8%。

非核心商務區(qū)（閔行）虹橋新地中心與麗寶廣場兩個新項目入市，帶來近13.9萬平方米新增供應，至此，全市非核心商務區(qū)甲級寫字樓存量達到320萬平方米。受新增供應影響，三季度非核心商務區(qū)寫字樓市場空置率達到37.6%，環(huán)比上升4.2個百分點；平均租金與上季度基本持平，在每平方米每天人民幣5.8元。

第一太平戴維斯方面預計，上海第三產業(yè)增長強勁，將繼續(xù)為寫字樓需求提供堅實支撐；2017年第四季度，核心商務區(qū)與非核心商務區(qū)預計將分別迎來28.6萬平方米、64萬平方米的新增供應。

零售市場方面，2017年前八個月，上海零售總額同比上升7.8%。第三季度上海萬象城開業(yè)，帶來240000平方米新增供應。核心及非核心商圈購物中心首層租金均環(huán)比上漲0.5%，分別至每平方米每天人民幣50.5元及16.6元。預計第四季度將有587800平方米新增零售面積入市。

此外，第三季度投資市場共達成四宗主要交易，總金額139億人民幣，環(huán)比上升4%，成交物業(yè)主要為寫字樓。第一太平戴維斯認為，由于第四季度通常是成交旺季，預計2017年第四季度會有更多的交易宣布成交。隨著核心類型的資產投資回報率在近幾年不斷被壓縮至接近3.5%，物流和工業(yè)資產將獲得更多投資關注和興趣。

開發(fā)商自持型出租項目將增加

值得注意的是，第一太平戴維斯在報告中強調，近期上海新推的純居住租賃用地，意味著未來將會有更多由開發(fā)商自持的出租項目推出，尤其是位于新興區(qū)域的自持型出租項目。第一太平戴維斯市場研究部助理董事張林認為，這類性質地塊的推出，亦對開發(fā)商的持有運營能力提出更高要求。

三季度，上海宅地市場回暖，季內成交10幅包含住宅性質的地塊，共計98.6萬平方米可建面積，其中8幅為純住宅性質用地。季內成交首6幅租賃用地，共計42萬平方米可建面積，平均樓板價達到每平方米人民幣6,560元，溢價率為0。其中，9月13日推出的四幅地塊全部由上海地產集團收入囊中。

三季度，11幅商辦與混合型用地首次轉換為租賃用地，預計供應套數約為1萬套，并且大多數位于相對中心的區(qū)域：靜安2幅，黃浦1幅，長寧1幅，閔行1幅（虹橋商務區(qū)），浦東6幅。其中5幅位于浦東，長寧和虹橋的轉換性用地將于10月11日正式掛牌出讓。

而就在10月12日，上海市政府新聞辦舉行發(fā)布會。上海市規(guī)劃國土資源管理局在會上表示，在發(fā)展租賃住房方面，上海下一階段將主抓“建立完善租賃住房用地相關的規(guī)劃和土地管理政策”等四大方面重點工作，并繼續(xù)增加租賃住房的土地供應，在就業(yè)密集、產城融合重點區(qū)域以及軌道交通站點周邊區(qū)域推出租賃住房用地，構建租售并舉的住房體系。