最近幾年，在印度的一些城市街頭，隨處可見(jiàn)房地產(chǎn)廣告的大招牌。以孟買為例，房?jī)r(jià)40年漲了600倍，大量資金涌入印度房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括中國(guó)企業(yè)在內(nèi)的全球房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，紛紛布局印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。印度房地產(chǎn)市場(chǎng)為何如此火爆？投資這一領(lǐng)域有什么風(fēng)險(xiǎn)？《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了深入調(diào)查。

80多歲的老人拉吉，是孟買一家小型會(huì)計(jì)師事務(wù)所的老板。他住在海邊一棟高檔公寓樓里，套內(nèi)面積有300平方米。在1975年買下這套房子的時(shí)候，拉吉才花了60多萬(wàn)盧比（約合6萬(wàn)元人民幣），如今這套房子的價(jià)值至少達(dá)到3.6億盧比（約合3645萬(wàn)元人民幣）。印度媒體稱，孟買房?jī)r(jià)40年間漲了600倍，越來(lái)越多的印度人移居到城市，導(dǎo)致城市住房缺少，而孟買大部分住房?jī)r(jià)格都是在近十幾年里翻倍暴漲。

孟買房?jī)r(jià)40年漲了600倍

巨大利潤(rùn)讓全球房地產(chǎn)巨頭緊盯印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)印度媒體報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園即將與印度欽奈市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商TVH達(dá)成協(xié)議，購(gòu)買該市一高檔住宅區(qū)14400平方英尺土地。中國(guó)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在印度投資100億美元，在一個(gè)大商場(chǎng)附近建設(shè)5個(gè)產(chǎn)業(yè)和主題園區(qū)。

其他國(guó)家也不甘落后。加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司已進(jìn)軍孟買房地產(chǎn)市場(chǎng)。去年這家公司以10億美元購(gòu)買孟買一塊450萬(wàn)平方英尺的商業(yè)用地。私募巨頭黑石計(jì)劃通過(guò)首次公開(kāi)募股發(fā)行印度第一個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金，募資總額可能超過(guò)6億美元。

開(kāi)發(fā)低端市場(chǎng)利潤(rùn)薄

是什么吸引全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資印度？首先源起莫迪政府2015年6月發(fā)起的“全民有房住”的計(jì)劃。根據(jù)該計(jì)劃，印度將在全國(guó)城市建設(shè)2000萬(wàn)套房屋，農(nóng)村建設(shè)3000萬(wàn)套房屋，政府還公布了該計(jì)劃下的住房貸款利息免除政策。預(yù)計(jì)該計(jì)劃將會(huì)吸引1.3萬(wàn)億美元資金進(jìn)入印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)中國(guó)商務(wù)部設(shè)立的印度品牌股權(quán)基金數(shù)據(jù)，到2020年，印度房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1800億美元。隨著信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、零售和電商領(lǐng)域的發(fā)展，印度市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求在大幅增長(zhǎng)。2017年亞太房地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告也顯示，班加羅爾和孟買取代東京和悉尼，躋身投資、發(fā)展前景排行榜前列。此外，印度城市化率很低，截至2014年末，城市化率僅32%左右。一個(gè)超過(guò)13億人口的大國(guó)，如此低的城市化率與較高經(jīng)濟(jì)增速聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)前景確實(shí)令人遐想。

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者了解，孟買和新德里算是印度所謂的一線城市，房?jī)r(jià)很高。而在小城市，房?jī)r(jià)還沒(méi)有起步。中國(guó)南通三建集團(tuán)（印度）有限公司總裁毛建東對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，公司目前正在印度班加羅爾與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)一棟50層的高層住宅樓。他告訴記者，在班加羅爾30平方米的小戶型非常受歡迎，未來(lái)前景很好。但他也表示，班加羅爾低端住宅市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，中高端市場(chǎng)基本飽和。由于開(kāi)發(fā)低端市場(chǎng)利潤(rùn)比較薄，開(kāi)發(fā)商一般不參與，政府鼓勵(lì)建設(shè)保障房，也有優(yōu)惠，但缺乏資金扶持。

土地問(wèn)題是難題

實(shí)際上，印度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理非常混亂，這也使得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在印度投資如履薄冰。一位在印度工作多年的中國(guó)管理人員對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，土地問(wèn)題是制約企業(yè)投資印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。從立法角度來(lái)看，最初管理土地的部門只有各級(jí)政府的規(guī)劃部門，他們只對(duì)土地屬性作出規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有具體的管理部門。由于土地私有，上述的混亂造成中央政府對(duì)土地的屬性和歸屬管理比較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于無(wú)序狀態(tài)，產(chǎn)生很多違規(guī)行為。比如購(gòu)房者交了首付，但十多年都拿不到房子，開(kāi)發(fā)商或者房主違約很多。針對(duì)這種亂象，2016年印度政府專門成立了房管局，來(lái)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序和亂象，尤其是開(kāi)發(fā)商違約等問(wèn)題，但目前還看不到效果。

而在土地開(kāi)發(fā)上，印度各邦情況都不一樣。在鄰近新德里的北方邦諾伊達(dá)，土地由開(kāi)發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一從地主手中收購(gòu)，然后再進(jìn)行土地掛牌拍賣，統(tǒng)一規(guī)定租賃期為99年。但在班加羅爾和古吉拉特邦等地區(qū)，開(kāi)發(fā)商從政府規(guī)劃和房管局獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，直接從地主那購(gòu)買土地，就沒(méi)有土地掛牌拍賣這個(gè)環(huán)節(jié)。該中國(guó)管理人員提醒，如果到印度投資房地產(chǎn)，一定要搞清楚土地問(wèn)題歸屬，否則很容易導(dǎo)致投資失敗。

即使在印度順利拿到土地，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)工建房，也有很多問(wèn)題需要注意，不能完全按照國(guó)內(nèi)的方法去做。毛建東告訴記者，公司與印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作建房時(shí)，他建議印方可以像中國(guó)那樣搭建彩鋼板臨建設(shè)施給工人住，但印度開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)拒絕。在他們看來(lái)，這樣的臨建設(shè)施太好了，如果建成，工人們就會(huì)拖家?guī)Э诓蛔吡?，這讓毛建東始料未及。因?yàn)樵谟《瘸鞘欣铮话胍陨系娜硕甲≡谪毭窨呃?，孟買更是多達(dá)60%。

盡管印度房地產(chǎn)看著有很多商機(jī)，但風(fēng)險(xiǎn)非常大。毛建東告訴記者，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商曾給他介紹過(guò)他們?nèi)绾巍翱印蓖鈬?guó)公司的故事，聽(tīng)起來(lái)讓人心生畏忌。在毛建東看來(lái)，印度獨(dú)特的文化和習(xí)俗使得中國(guó)人對(duì)印度了解甚少，具體到房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)情況各地都不同，不要盲目樂(lè)觀，最需要做的就是做好前期調(diào)研。此外，還要注意印度政策的朝令夕改，中印關(guān)系的冷暖等。

（原標(biāo)題：印度房地產(chǎn)市場(chǎng)金礦還是大坑？一線城市房?jī)r(jià)暴漲）