這是河南暴雨期間流傳很廣的一張照片。“汪洋”中靜靜矗立著一片居民樓。不知有沒有人看到這張照片時(shí)，冒出和我一樣的想法——幸好房子沒有塌。

要知道，地庫(kù)很可能已淹沒，地基泡著千年一遇的大水，屋頂澆著千年一遇的大雨。家里多半斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)。這房子就是人們最重要的庇護(hù)所，也是最溫暖的一個(gè)。

有沒有人會(huì)轉(zhuǎn)過頭，審視自家的房子——如果遇上同樣的大雨、大風(fēng)，或是地震，它……會(huì)不會(huì)塌？

基于這樣的好奇，我寫了這篇文章。

本文由對(duì)城市和建筑的觀察和對(duì)政策的梳理而來。歡迎廣大專業(yè)人員指正，更希望大家由此關(guān)注自己的居住、自己的城市。

首先說答案：不會(huì)。絕大多數(shù)住進(jìn)鋼筋混凝土住宅的人，可以信任自己的房子。

但這并不意味著永遠(yuǎn)高枕無憂。一方面，房子越來越老。2019年政府工作報(bào)告指出，我國(guó)當(dāng)下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升。當(dāng)年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。住建部數(shù)據(jù)顯示，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及上億居民。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》，僅北京一地，“老舊小區(qū)數(shù)量龐大，2000年以前建成的小區(qū)有2700多個(gè)”。

另一方面，房子需要維護(hù)。缺乏維護(hù)的房屋，電力、燃?xì)?、供水網(wǎng)絡(luò)會(huì)產(chǎn)生隱患，電梯可能出故障，建筑屋頂、表皮存在變形脫落的概率，而梁、柱、墻、樓板，也不會(huì)永遠(yuǎn)屹立不倒。一個(gè)常被忽略的客觀事實(shí)是：住房也有保質(zhì)期。

你是否了解，自己的房子，何時(shí)“過期”？更重要的是，為了不讓房塌，可以做些什么？

2021年12月，上海寶山的居民樓。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

住宅樓保質(zhì)期多長(zhǎng)？

住宅的保質(zhì)期，這里指的是房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量的設(shè)計(jì)使用壽命，并非民用住宅建筑用地的產(chǎn)權(quán)年限。后者是70年。設(shè)計(jì)不代表實(shí)物。2014年，浙江奉化一幢只有20年歷史的居民樓突然倒塌，引發(fā)對(duì)樓房施工質(zhì)量問題的探討。

本文默認(rèn)所有住房質(zhì)量都符合國(guó)家明文政策，能達(dá)到設(shè)計(jì)使用壽命。那么，政策規(guī)定的建筑“保質(zhì)期”是多久呢？

很遺憾，只有50年。當(dāng)然，本文無意傳遞恐慌?？赡芪蓓?、墻皮會(huì)出問題，電網(wǎng)、電梯需要修修補(bǔ)補(bǔ)。實(shí)際上，質(zhì)量基本合格、沒有遇到地基塌陷等地質(zhì)災(zāi)害的建筑，主體結(jié)構(gòu)坍塌的概率不高。

不過，為了追本溯源，還是要把50年的概念搞清楚。

2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》發(fā)布，其中第四十條規(guī)定——

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

“設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限”，簡(jiǎn)稱“設(shè)計(jì)使用年限”。在這一時(shí)期內(nèi)，只需正常維修（不需大修）就能完成預(yù)定功能，即房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、使用和維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的使用年限。

假定房子得到了正常的使用和維護(hù)，可以用滿其設(shè)計(jì)使用年限。那么，設(shè)計(jì)使用年限一般為多久呢？

2001年，我國(guó)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50068）》首次提出建筑結(jié)構(gòu)的“設(shè)計(jì)使用年限”概念。2005年出臺(tái)的《民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）》規(guī)定，紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑設(shè)計(jì)使用年限為100年，普通建筑和構(gòu)筑物設(shè)計(jì)使用年限為50年。2019年的新版中，關(guān)于年限的規(guī)定也延續(xù)了下來。

綜合上述政策可見，不考慮施工、使用和維護(hù)中可能存在的質(zhì)量問題，可以認(rèn)為，一座房子50年內(nèi)不會(huì)塌。

50年之后呢？房子很可能不會(huì)塌，也可能會(huì)塌。如果房子50年內(nèi)塌了，參與房屋建設(shè)、維護(hù)的任何開發(fā)商、建筑師、施工隊(duì)、監(jiān)理方、物業(yè)公司，都要根據(jù)法律規(guī)定，承擔(dān)各自的法律責(zé)任，賠償房主的經(jīng)濟(jì)損失。

那么，房子一旦在50年之后塌了，誰(shuí)來承擔(dān)這項(xiàng)損失？答案是房主自擔(dān)。有心的業(yè)主，不妨查驗(yàn)一下自己房屋的竣工驗(yàn)收文件。

2021年12月，上海寶山一處工人新村。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

房子不塌，就住得穩(wěn)嗎？

對(duì)大多數(shù)人來說，安身立命的家，是一棟樓中的一套公寓。這種高密度集中住宅，天然具備“連坐”的屬性。樓上漏水，樓下劃船；一家做飯，全樓串味。也可能“人在家中坐、禍從天上來”，比如高空墜物或拋物。

高空拋物罪，中華人民共和國(guó)刑法罪名，是指從建筑物或者其他高空拋擲物品，情節(jié)嚴(yán)重的，需負(fù)一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金的法定責(zé)任，自2021年3月1日起施行。

2020年，四川遂寧首個(gè)高空拋物致人死亡案宣判。因無法找到責(zé)任人，整棟樓除了確無人住的之外，121戶住戶均被判承擔(dān)法律責(zé)任，每戶賠償被害人家屬3000元。這便是“高空墜物，全樓擔(dān)責(zé)”。對(duì)無法溯源的高空拋物情況，除非能提出自己并非侵權(quán)人的明確證據(jù)，否則所有同樓、具備同方向窗口的居民共同擔(dān)責(zé)。

于是，為留存證據(jù)、避免擔(dān)責(zé)，一些居民樓紛紛安裝攝像頭。雖有成本，總好過出事掏罰款。

這就夠了嗎？除了高空拋物，還有高空墜物——空調(diào)機(jī)、空調(diào)架、墻皮、屋頂、磚頭、瓦片、保溫層，任何安在高處的建筑附著物，經(jīng)歷數(shù)十年風(fēng)吹雨打，誰(shuí)能保證絕不脫落，或脫落時(shí)不砸人砸物？

侵權(quán)責(zé)任法第八十五條規(guī)定，建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，人民法院依法判決其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

也就是說，在這種情況下，業(yè)主也要承擔(dān)責(zé)任。而且，這種情況一旦發(fā)生，最容易砸到的就是業(yè)主這個(gè)群體。隨著房齡進(jìn)入五十年，這種風(fēng)險(xiǎn)概率還會(huì)大大提升。

2022年1月，上海寶山。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

避免高空墜物，還能怎么辦？

如何減少潛在危險(xiǎn)？答案很簡(jiǎn)單，按時(shí)維護(hù)。不僅可以減少高空墜物可能，還可以降低火災(zāi)可能，減少設(shè)施隱患。

具體說，每隔一兩年，檢查電梯和管道；每隔三五年，加固墻體和屋頂；對(duì)房齡超過二十年的建筑，檢查得勤一點(diǎn)，或者做管網(wǎng)、屋頂、樓面大修；在大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害來臨之前，做好屋頂樓面維護(hù)和水電管線安全準(zhǔn)備；如果發(fā)現(xiàn)樓體變形、出現(xiàn)裂縫，擔(dān)心結(jié)構(gòu)存在問題，做個(gè)房屋結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定……只要有維護(hù)和預(yù)警的意識(shí)，房子不會(huì)悄沒聲塌掉。

只是，房子的維護(hù)也要成本。

比如在北京，一套建筑面積100平方米的住宅，參考京價(jià)(房)字[1997]196號(hào)、京價(jià)(收)字[1999]253號(hào)標(biāo)準(zhǔn)，不算水電燃?xì)獾壬铋_支，僅房屋修繕、保安等，一年的物業(yè)費(fèi)大約是2600元。

而這2600元，上繳率慘不忍睹。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2020年4月報(bào)道，北京天通苑小區(qū)的一個(gè)分區(qū)，2020年物業(yè)費(fèi)僅收回40萬(wàn)元，完成4000萬(wàn)元應(yīng)收總額的1%。

1%……倘若道路上只有1%的車定期做維護(hù)，交通事故的概率會(huì)增加多少倍？而這個(gè)小區(qū)的房子，竟只憑1%的物業(yè)費(fèi)在維護(hù)?？吹竭@個(gè)數(shù)字，想到那些一下雨就冒污水的井蓋、一刮風(fēng)就脫落的墻皮和樓梯上越來越寬的裂縫，還覺得意外嗎？

設(shè)計(jì)使用年限的前提是，房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、正常使用、正常使用和維護(hù)。缺乏維護(hù)，會(huì)導(dǎo)致房屋加快損壞。1%的物業(yè)費(fèi)，如果說房屋在正常維護(hù)中，你信嗎？

2021年11月，上海寶山，玻璃幕墻正在清潔中。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

沒人繳納物業(yè)費(fèi)，會(huì)怎樣？

美國(guó)已有前車之鑒。常年缺乏正常維護(hù)的房屋，會(huì)變成貧民窟——缺乏保安費(fèi)用，犯罪橫行；缺乏保潔費(fèi)用，垃圾遍地；缺乏管線維護(hù)，生活品質(zhì)難以維持；經(jīng)濟(jì)條件更好的人趕在房產(chǎn)大幅貶值之前遷出，無力外遷的人留下?？粘龅姆孔颖挥蚊裾碱I(lǐng)，或被做租賃房生意的人成批買下，再租給那些壓根買不起房的人。接下來發(fā)生的事，在《掃地出門》一書中刻畫得生動(dòng)詳實(shí)，在此不另贅述。

當(dāng)然，在中國(guó)，民生問題還有政府托底。為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)﹝2020﹞23號(hào)）要求，北京市住建委2021年出臺(tái)老舊小區(qū)綜合整治工作方案。方案明確：

（一）全市列入老舊小區(qū)綜合整治計(jì)劃確保實(shí)現(xiàn)400個(gè)小區(qū)、建筑面積1500萬(wàn)平方米；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)600個(gè)小區(qū)、建筑面積2300萬(wàn)平方米。

（二）全市老舊小區(qū)綜合整治新開工確保實(shí)現(xiàn)300個(gè)小區(qū)、建筑面積1100萬(wàn)平方米；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)400個(gè)小區(qū)、建筑面積1500萬(wàn)平方米。

（三）全市老舊小區(qū)綜合整治新完工確保實(shí)現(xiàn)100個(gè)小區(qū)、建筑面積400萬(wàn)平方米；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)150個(gè)小區(qū)、建筑面積600萬(wàn)平方米。

如前所述，官方統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有2000年以前建成的小區(qū)2700多個(gè)。按照一年完工100個(gè)計(jì)算，也要27年才能修完一遍。

錢也是問題。大約30億平方米建筑面積的住房要改造，如果不拆除重建，僅作結(jié)構(gòu)抗震加固和管線維修，成本大約在1500-2000元/平方米之間，算下來將近60000億元。

國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)稅務(wù)部門組織稅收收入完成136780億元。如果要完成全國(guó)當(dāng)下所有老舊小區(qū)的改造維護(hù)，需要國(guó)家拿出2020全年稅收的一半。

就看你要不要等了。

社會(huì)資本，愿意參與老舊小區(qū)改造嗎？

事實(shí)上，不僅政府可以出錢出力，社會(huì)資本和居民自己，也可掏錢修繕。北京住建委發(fā)布的2021年北京老舊小區(qū)綜合整治工作方案提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本根據(jù)居民意愿以市場(chǎng)化方式參與老舊小區(qū)綜合整治。考慮到物業(yè)費(fèi)上繳率，靠居民自掏腰包有點(diǎn)難。那么，社會(huì)資本是否愿意參與老舊小區(qū)改造？回答這個(gè)問題，需要算賬。

簡(jiǎn)單說，改造要花錢，投資要回本，社會(huì)資本是否愿意投資，要看改造完的小區(qū)房?jī)r(jià)能否上漲。

粗略一想，這還不簡(jiǎn)單。原本破破爛爛的樓房，改造得堅(jiān)固好用，房?jī)r(jià)還不得升個(gè)八千一萬(wàn)，輕輕松松就涵蓋改造成本。

真會(huì)這樣嗎？

貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)指出北京老舊小區(qū)的價(jià)格趨勢(shì)：在保證樣本的前提下，為剔除教育資源影響，以石景山及豐臺(tái)兩區(qū)房源為樣本，房?jī)r(jià)跌幅與樓齡基本呈正相關(guān)。經(jīng)歷大面積改造的朝陽(yáng)區(qū)勁松商圈，2019年房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。也就是說，住房質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)有影響，質(zhì)量越好、價(jià)格越好。

然而，還有那句“剔除教育資源的影響”。

如果不剔除，會(huì)怎樣？關(guān)注學(xué)區(qū)房的人，想必已是心下了然。在中關(guān)村等熱門“學(xué)圈”，決定房子價(jià)格的不是質(zhì)量，而是購(gòu)買力加房貸上限。既然已是上限，加固樓房結(jié)構(gòu)、疏通管線之后，能多賣點(diǎn)錢嗎？答案自然是不能。

哪怕為提升生活質(zhì)量，花些錢改造自家房子，總可以吧？答案同樣是否定的。在這里，房子不是用來住的，而是“占座”的。一旦占了學(xué)位，房子立刻轉(zhuǎn)手。業(yè)主只需交占座期的貸款利息。甚至，如果房子升值，還可以一邊占座，一邊賺錢。至于巨大的房?jī)r(jià)本金，由下家銀行貸款承擔(dān)。

這種情況下，何必改善住房質(zhì)量呢？于是，出現(xiàn)了奇特的景象：全北京最貴的地段，最有錢的人住著堪稱貧民窟的危樓，房?jī)r(jià)突破二十萬(wàn)/平方米，依然一戶難求。質(zhì)量和房?jī)r(jià)的倒掛，為占座而進(jìn)行的走馬燈式交易，讓住房者無心維護(hù)，讓社會(huì)資本無力維護(hù)，讓政府無錢維護(hù)。

2019年11月，上海遠(yuǎn)郊，路上的人。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

其實(shí)，房子不修繕，總有一天會(huì)塌。惟一的問題只是，它什么時(shí)候塌，塌在誰(shuí)身上。

2022，愿每一位業(yè)主都交物業(yè)費(fèi)，愿房子成為遮風(fēng)擋雨、溫暖的家。

（作者王虹光系北京城市規(guī)劃師）