澎湃新聞（m.school126.cn）記者連日調查發(fā)現(xiàn)，隨著一線城市的樓市升溫，目前房產(chǎn)中介市場亂象重重。為搶奪市場，有大牌中介推出簽約獨家房源、辦短期借貸、虛構房源等種種招數(shù)，再加上從業(yè)者良莠不齊，使得中介市場亂象叢生，被購房者指責成為助漲房價的推手。

亂象一：為獲獨家變相助漲房價

2015年下半年，澎湃新聞記者打算賣掉自住房，于是以賣房者身份聯(lián)系了幾家中介，立即有中介業(yè)務員上門約談簽約獨家房源，而且開出的條件十分優(yōu)厚。

記者的房子當時按同小區(qū)市場價在200萬元左右，中介提出若簽約獨家房源，可保證在一定時間內以高出200萬元價格賣出；過期若未售出，中介公司則賠付一定數(shù)額補償金；而如果成交價高出約定價，則需要給獨家代理中介一定提成。相應的條件是，房主不能將此房源在其他房產(chǎn)中介掛牌。

為搶到更多獨家房源，中介甚至將獨家房源簽約情況與員工收益掛鉤。

其實，簽約獨家迎合了賣方的心理，并在一定程度上助推了房價的上漲，而且容易造成壟斷。

澎湃新聞了解到，上海某小區(qū)一套房源本已約定以450萬元成交，購房者付了5萬元定金。另外一家中介聯(lián)系到賣方之后，暗示若與之簽約獨家可以賣得更高，該房東最后賠付10萬元違約金后，再重新由中介掛牌，后以510萬元成交。

以鏈家為例，為了獲得更多獨家房源，2015年其紛紛與房屋出售人簽訂“獨家房源協(xié)議”。事實上，太平洋、中原等一些大型房產(chǎn)中介如今也已開始效仿這一做法。

法律界人士告訴澎湃新聞記者，類似獨家協(xié)議并不具備法律效力。一旦產(chǎn)生糾紛，中介往往會利用優(yōu)勢地位，惡意鎖定委托房源。

亂象二：短期貸款合法性待考

來自上海市滬中律師事務所的高級律師董敏華是消保委的志愿者。最近，其代理的一位當事人莊先生被卷入了房產(chǎn)中介“局”。

2016年1月，上海市民莊先生打算為兒子購買一處婚房，在鏈家看中一處房屋，并與其簽訂了房產(chǎn)居間協(xié)議。

在莊先生支付全部訂金80萬元后，2016年1月15日，鏈家才告知，該房產(chǎn)下還有兩個抵押需要處理。兩項抵押中，一項抵押發(fā)生在2009年，是房屋第一次交易時房主的公積金貸款，第二項抵押顯示時間為2015年底，是買主為購買另外一套更大住房向其他個人借款時所抵押。根據(jù)中國相關法律規(guī)定，抵押未償清前買賣雙方無法簽訂買賣合同。

本案例的兩項抵押中，第一項抵押屬二手房交易中的常見款項，用莊先生已支付的80萬定金足以償清，正常情況下不會影響后續(xù)交易。但第二項怎么回事？

原來，在銷售該房產(chǎn)前，該屋主就通過鏈家購買了一處新房產(chǎn)。當時由于手頭資金不足，鏈家中介人員便主動提出為其提供借款服務，由屋主將其名下既有房產(chǎn)（即出售給莊先生的房產(chǎn)）抵押給他。

值得一提的是，這項房產(chǎn)抵押合同上所表明的資金出借人雖為個人，但事后經(jīng)律師調查后發(fā)現(xiàn)，該個人實為鏈家員工，聯(lián)系地址亦為鏈家上?？偛康刂贰６?，借款期間，鏈家方面的利息高達1.6%，是同期同檔銀行利率的4倍。董敏華指出：“這樣的高利率已經(jīng)構成高利貸。”

2月14日，莊先生竟然發(fā)現(xiàn)，在交易僵持中，這套中浩云花園的房屋，竟以388萬元的更高價格被鏈家中介掛上網(wǎng)，“一房兩賣”公開網(wǎng)售。

約談后，2月23日下午，上海鏈家回應稱，公司在此次居間服務過程中確實存在一定的居間服務瑕疵。公司對存在的居間服務問題對客戶支付的80萬元定金給予全額先行墊付的方案，后期再通過和業(yè)主客戶的進一步溝通，通過合法的程序解決買賣雙方的解約事宜及違約責任的認定工作。

董敏華表示，鏈家是一個房產(chǎn)中介服務機構，其并沒有提供金融產(chǎn)品的資質。

業(yè)內人士郭先生則認為，是不是亂象應該依據(jù)資金來源而定，除非借出的短期貸款資金為該中介公司的，且利率沒有超過銀行利率4倍以上的，只要在法律框架內，雙方達成一定的協(xié)議應該是可行的，但如果該中介和其他金融機構合作，或者將其綁定在理財產(chǎn)品上，性質就發(fā)生了變化。

“首先要清楚房產(chǎn)中介絕對不是金融中介，房產(chǎn)中介有著明確的經(jīng)營范圍，絕對不能跨界運營。《商業(yè)銀行法》和《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》有相關規(guī)定，未經(jīng)批準設立的金融機構，或者從事商業(yè)銀行業(yè)務的，比如貸款業(yè)務、存款業(yè)務都是禁止的，中介機構沒有權利，沒有法律資格去從事貸款業(yè)務，它所從事的貸款業(yè)務的合法性是受質疑的。”郭先生說。

建議購房者在購房時量力而行，寧可申請更充足銀行的貸款，少用其他融資渠道。通常，住房按揭貸款是利率最低的。

亂象三：虛假房源肆意編造

近日，趙先生為購買200萬元以內的小房子操碎了心，“中介門口的確有不少在預算之內的房源，但跑了兩個星期還沒選到合適的?！?

趙先生在看房過程中發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介都存在一定的模式：即以質高價低的虛假房源把顧客吸引過來，但顧客看中的房子往往不是跟宣傳差異很大，就是已經(jīng)賣出。

趙先生舉例稱，他跟女友看中北新涇附近一套65平方米的房子，價格也在預算內，中介在看房路上不斷詢問兩人的預算和首付比例。由于房子較新，戶型也好，女友很滿意，這時房主進來，看到有人看房，她當即詢問趙先生的學歷及工作單位，并表示，“我租房子很看重個人素質，低于大學學歷的我們不租。”

不是賣房嗎？怎么成出租了？趙先生一臉納悶，中介趕緊上前打圓場。這時趙先生才意識到，該房只租不售，中介是為了套取他們的詳細購房需求信息而編造了虛假的房源。

隨后幾天，趙先生不斷接到該中介電話，向他推薦類似房源，“趙先生，這邊有230萬元的房子你要不要考慮下？超出預算的30萬元，我們可以貸給你，你考慮下?！?

“他們常用出租房源代替出售房源、標低出售房源實際價格，等顧客決定購買時再告知該房屋已被同事的客戶給預定下來，繼而再推薦其他房屋、或者根本就虛構一套房源出來，這些都是不少中介常用的吸引顧客上門的手法。”資深房產(chǎn)中介從業(yè)人員郭先生表示，用質高價低的虛假房源吸引顧客上門，更主要的是為了獲取顧客的聯(lián)系方式、預算成本以及最大承受價位等信息。這些信息通常會被中介公司的內部信息系統(tǒng)一一紀錄，通常一位客戶會被不同中介業(yè)務員反復聯(lián)系推薦購房，甚至其他金融服務。

“在這個過程中，可能涉及顧客隱私泄露或者中介騷擾顧客等問題，所以希望購房者注意保護個人隱私。購房者可以考慮使用備用號碼或者僅用微信聯(lián)絡中介業(yè)務員?！惫壬嵝训?。

亂象四：無資格證也能上崗

“10個中介8個沒有證。”這在該行業(yè)領域內已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

如果沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證而從事該職業(yè)，是不是意味著違規(guī)呢？

郭先生告訴澎湃新聞記者，2014年8月12日，國務院印發(fā)《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》取消11項職業(yè)資格許可和認定事項，其中包括取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人準入類職業(yè)資格，調整為水平評價類職業(yè)資格，由地方房地產(chǎn)主管部門或協(xié)會管理。

舉個例子，以前在上海開設一家房產(chǎn)經(jīng)紀門店通常需要5張“房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書”，規(guī)模小一點的事務所則需要1張。由于證難考，不少門店都采取有償“借證”的模式開店?，F(xiàn)在開房產(chǎn)中介不需要取得資格證書了，按普通企業(yè)成立標準就可以了。同時也意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)門檻降低了，更多的人可以參與進來，實際上大部分的房地產(chǎn)中介人員沒有持證上崗。

不過郭先生表示，雖然取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人準入類職業(yè)資格，但在業(yè)務過程中，如果涉及二手房買賣簽約，就需要密匙，而這個密匙又需要持房地產(chǎn)經(jīng)紀人證才可以去上海市房地產(chǎn)交易中心申請。

“一邊是簽約時需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人證，一邊是從事該行業(yè)不需要該證，這就形成一個政策方面跟實際操作上的矛盾。所以這也就是為什么我們常?？吹?，買房或賣房的時候，實際穿針引線的是一個人，而買賣合同上的簽約經(jīng)紀人往往是另一個人，且大多數(shù)只是出借證書，并非中介公司員工。”郭先生建議，購房者選擇口碑好的業(yè)務員和公司，在整個簽約過程中，中介業(yè)務員的說辭只可參考，一切以簽字文本為準。

亂象背后：利益驅動且監(jiān)管不到位

2月23日上午，上海市消保委召開上海市房產(chǎn)中介消費者滿意度調查發(fā)布會。

會上公布的調查結果顯示，消費者對房產(chǎn)中介行業(yè)“滿意”的占11%，“不滿意”占52%。而購買過房產(chǎn)中介服務的消費者遇到問題的比例高達84.8%。其中，71.1％的消費者遭遇電話騷擾，34.4％的消費者發(fā)現(xiàn)中介虛標房價，15.2％的中介不讓交易雙方見面，還有15.1％的消費者發(fā)現(xiàn)其隱瞞房產(chǎn)真實信息。此外，中介還存在額外收取不合理費用、惡意鎖定委托房源等問題。

消保委在消費體察中發(fā)現(xiàn)，20％網(wǎng)上掛出的最新房源已售，41％的房源虛標房價，實際詢問到的價格比網(wǎng)上標的價格平均高23％，實際體察的房源高達56％與網(wǎng)上宣傳不符。值得注意的是，消費者在權益受到侵害后維權的比例僅有21.6％，大量消費者選擇“忍氣吞聲”。

董敏華認為，房屋中介市場亂象的背后隱藏著多種原因。一方面是利益驅動，一些房屋中介為了在市場競爭中尋求利益最大化，不惜違法操作。另一方面，中國中介市場缺乏統(tǒng)一的指導和規(guī)劃，相關法律制度缺失、監(jiān)管不到位，且缺乏統(tǒng)一的誠信管理機制，給一些無良中介提供了可乘之機。