?星標(biāo)華爾街見(jiàn)聞，好內(nèi)容不錯(cuò)過(guò)?

在史無(wú)前例的“大放水”刺激下，美國(guó)樓市空前狂熱，房?jī)r(jià)漲，租金也漲，留給美聯(lián)儲(chǔ)回歸貨幣政策正常化的時(shí)間不多了。

美國(guó)6月房?jī)r(jià)同比上漲18.6% ，創(chuàng)下歷史新高，最新的 Case Shiller 數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)20個(gè)最大城市6月份的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了19.08%，甚至超過(guò)了房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的漲幅。

7月份美國(guó)成屋銷(xiāo)售價(jià)格中值較上年同期上漲17.8%。與此同時(shí)，全美二季度單戶現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)較一年前上漲了22.9%，創(chuàng)下自1968年以來(lái)的最快漲幅同期紀(jì)錄。

美國(guó)租房市場(chǎng)也正陷入“報(bào)復(fù)性反彈”：從佛羅里達(dá)到田納西，每個(gè)房源都有多人進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，房東們則以創(chuàng)紀(jì)錄的速度提高房租。美國(guó)租房市場(chǎng)目前正陷入自二戰(zhàn)以來(lái)最嚴(yán)重的緊缺狀態(tài)。

隨著房?jī)r(jià)大幅攀升，居住成本或?qū)⒊蔀槔^二手車(chē)之后，推動(dòng)美國(guó)消費(fèi)者物價(jià)走高的又一主力因素。物價(jià)一旦失控，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不踩下貨幣政策急剎車(chē)。

01

美國(guó)房?jī)r(jià)“全面開(kāi)花”

最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全美房?jī)r(jià)指數(shù)6月同比上漲18.6%，漲幅較5月的16.8%進(jìn)一步加速。該指數(shù)衡量的是美國(guó)主要大城市地區(qū)的平均房?jī)r(jià)，6月漲幅是自1987年該指數(shù)開(kāi)始發(fā)布以來(lái)的最高水平。

根據(jù)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，美國(guó)20個(gè)最大城市6月份的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了19.08%，漲幅也較5月的17.1%有所擴(kuò)大。

（圖片來(lái)源：Zerohedge）

其中，鳳凰城的房?jī)r(jià)漲幅為29.3%，連續(xù)25個(gè)月位居全美首位，繼續(xù)保持創(chuàng)紀(jì)錄的漲幅。圣地亞哥的漲幅位居第二，為27.1%。波士頓、夏洛特、北卡羅來(lái)納州、克利夫蘭、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖的年度房?jī)r(jià)漲幅均創(chuàng)歷史新高。

Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)相對(duì)有所滯后。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)8月公布數(shù)據(jù)顯示，7月份美國(guó)成屋銷(xiāo)售價(jià)格中值較上年同期上漲17.8%，至359900美元。

此外，見(jiàn)聞此前文章提到，據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，在其追蹤的183個(gè)都市區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶住宅銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)高于去年同期。其中94%的都市區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)比去年同期上漲超過(guò)10%。

NAR數(shù)據(jù)顯示，全美二季度單戶現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)較一年前上漲了22.9%至357900美元，創(chuàng)下自1968年以來(lái)的最快漲幅同期紀(jì)錄。

其中，二季度美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最大地區(qū)是馬薩諸塞州的皮茨菲爾德，中位數(shù)價(jià)格同比上漲46.5%。緊隨其后的是德克薩斯州的奧斯汀都市區(qū)，增長(zhǎng)了45.1%，再然后是增長(zhǎng)41.9%的佛羅里達(dá)州的那不勒斯。唯一比去年同期下降的都市區(qū)是伊利諾伊州斯的普林菲爾德，那里的房?jī)r(jià)中位數(shù)下降了 6.9%。

一方面，疫情下長(zhǎng)時(shí)間的居家隔離催生了人們改善居住環(huán)境的意愿，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的量化寬松和超低利率政策更進(jìn)一步刺激了購(gòu)房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自疫情以來(lái)，美國(guó)30年期住房抵押款固定利率下降了約25%，降至2.9%左右，處于1971年以來(lái)最低水平。

而另一方面，由于待售房屋庫(kù)存仍遠(yuǎn)低于正常水平，供需失衡引爆了美國(guó)樓市熱潮，一度出現(xiàn)十幾個(gè)買(mǎi)家搶購(gòu)一套房子的現(xiàn)象。

近幾周，美國(guó)待售房屋數(shù)量有所增加，但庫(kù)存仍然很低，尤其是低價(jià)房屋。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp的數(shù)據(jù)，在截至8月22日的四周內(nèi)，掛牌房屋數(shù)量較近期低點(diǎn)增加了16%，但仍較上年同期下降了23%。

受疫情導(dǎo)致的供應(yīng)鏈中斷影響，木材、水泥等建筑原材料庫(kù)存不足，加上領(lǐng)著失業(yè)補(bǔ)助的藍(lán)領(lǐng)階層不愿重返勞動(dòng)力市場(chǎng)，這些都使得美國(guó)房屋建筑工程施工受阻，拉長(zhǎng)修建周期，從而影響住房供應(yīng)。

02

房租也在飆升

更令人沮喪的是，當(dāng)失望的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)房租也在飆升。

美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Yardi Matrix跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，美國(guó)房屋租金要價(jià)上漲了近13%，這創(chuàng)下了過(guò)去五年以來(lái)的最高同比漲幅。

另外據(jù)房屋租賃公司Tricon Residential公布的數(shù)據(jù)，該公司7月份新租賃房屋租金同比上漲了約21%，創(chuàng)下其有史以來(lái)最大漲幅。對(duì)于續(xù)租的房客來(lái)說(shuō)，平均漲幅相對(duì)溫和，為5%。

此外，見(jiàn)聞文章《》指出，行業(yè)咨詢公司RealPage的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國(guó)租賃公寓的入住數(shù)量大漲50萬(wàn)套，創(chuàng)下1993年以來(lái)的最大年度增幅。

房屋入住率也在急劇攀升。7月入住率創(chuàng)下96.9%的新高；7月份新簽租約的租金上漲了17%，達(dá)到歷史最高水平。市場(chǎng)分析認(rèn)為，全美對(duì)于居所的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。隨著房?jī)r(jià)不斷飆升，那些無(wú)法負(fù)擔(dān)高昂新房?jī)r(jià)格的潛在用戶正被迫回到租房市場(chǎng)。

穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示：

整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都異?；鸨?，從購(gòu)房到租賃、從高端到低端、從東岸到西岸……這本來(lái)是基本需求，但這種需求卻越來(lái)越難滿足。

租金上漲一方面是由于買(mǎi)不到房子的人以及疫情期間搬到郊區(qū)租房的城市居民的需求不斷增加，驅(qū)逐禁令也加劇了租房市場(chǎng)的緊張。

“在禁令發(fā)布之前，全美每年約有6%的租戶被迫遷出?！盳andi警告，美國(guó)租房市場(chǎng)目前正陷入自二戰(zhàn)以來(lái)最嚴(yán)重的緊缺狀態(tài)。

與此同時(shí)，新房供應(yīng)也繼續(xù)落后于歷史水平。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Apartment List編制的數(shù)據(jù)反映了今年以來(lái)美國(guó)房租的驚人漲勢(shì)。疫情以來(lái)，美國(guó)房屋空置率持續(xù)下降，價(jià)格不斷攀升，自2021年1月以來(lái)，美國(guó)全國(guó)房租中位數(shù)增長(zhǎng)了13.8%，是美國(guó)整體通脹率的兩倍多。相比之下，2017-2019年，從1月到8月的租金增長(zhǎng)率平均只有3.6%。

值得注意的是，美國(guó)今年這輪租金上漲是席卷全國(guó)的，與去年相比，是一個(gè)巨大的變化。去年，租金在昂貴的市場(chǎng)大幅下跌，而在較可負(fù)擔(dān)的市場(chǎng)則迅速增長(zhǎng)。而今年，租金出現(xiàn)全面上漲。

據(jù)Apartment List, 疫情時(shí)期房租大幅下跌的城市基本上都漲回到了疫情前的價(jià)格，其中包括美國(guó)最大的兩個(gè)城市：紐約和洛杉磯。

紐約市上個(gè)月房租上漲了5.8%，全市范圍內(nèi)的租金中值為2052美元(約合人民幣12468元)，自去年3月以來(lái)首次超過(guò)2000美元。在美國(guó)的另一邊，洛杉磯本月的租金上漲了2.5%，目前的中位數(shù)租金為1874美元。

03

機(jī)構(gòu)搶食住房市場(chǎng)

在美國(guó)普通民眾面對(duì)高企的房?jī)r(jià)和租金一籌莫展之際，資金雄厚的華爾街機(jī)構(gòu)正在大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，“搶食”本就不充裕的住房供應(yīng)。

自6月以來(lái)，僅黑石、景順和高盛就承諾向房地產(chǎn)領(lǐng)域投資超過(guò)110億美元。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)公司Redfin的數(shù)據(jù)，投資者在2021年上半年購(gòu)買(mǎi)了總值870億美元的住房，其中第二季度創(chuàng)紀(jì)錄地購(gòu)買(mǎi)了6.8萬(wàn)套住房。

Redfin數(shù)據(jù)顯示，二季度六分之一的房屋銷(xiāo)售流向了投資者。在亞特蘭大、菲尼克斯和邁阿密等地，這一比例達(dá)到了四分之一。

華爾街日?qǐng)?bào)援引加州大學(xué)伯克利分校教授Desiree Fields稱，機(jī)構(gòu)參與者正在追逐一些可能成為自住者第一套住宅的房屋。

04

美聯(lián)儲(chǔ)壓力山大

住房成本的飆升將進(jìn)一步加大美國(guó)通脹壓力，物價(jià)一旦失控，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不踩下貨幣政策急剎車(chē)。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，目前房屋租金對(duì)于美國(guó)通脹的影響可能被低估：根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，占消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)近四分之一的業(yè)主等價(jià)住房租金，7月份僅比去年同期上漲了2.4%。

Zandi表示，由于該數(shù)據(jù)是基于房主對(duì)他們的房屋租金預(yù)期的調(diào)查，該數(shù)據(jù)“滯后于現(xiàn)實(shí)”。來(lái)自Apartment List的實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，房屋租金7月份的漲幅折合成年率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5%，是美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)的兩倍。

與此同時(shí)，目前美國(guó)樓市“租售比”已經(jīng)超過(guò)了2008年樓市泡沫最高峰。房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，一般用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，租售比越高意味著，房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越大，房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小。今年以來(lái)，美國(guó)通脹指標(biāo)持續(xù)爆表，而美聯(lián)儲(chǔ)則忙著為通脹預(yù)期降溫，認(rèn)為隨著供應(yīng)鏈中斷、商品和勞動(dòng)力短缺等臨時(shí)性因素的消退，通脹將會(huì)消退。

但隨著房?jī)r(jià)大幅攀升，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，居住成本將成為繼二手車(chē)之后，推動(dòng)美國(guó)消費(fèi)者物價(jià)走高的又一主力因素。

美國(guó)前財(cái)政部長(zhǎng)、奧巴馬白宮經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)薩默斯（Lawrence Summers）最近在社交媒體上表示，“每次當(dāng)你聽(tīng)到通脹是暫時(shí)的，請(qǐng)記住，兩倍的房?jī)r(jià)通脹尚未在通脹指數(shù)中顯示出來(lái)。"

與大多數(shù)國(guó)家一樣，美國(guó)CPI統(tǒng)計(jì)沒(méi)有納入房?jī)r(jià)，而是用租金替代居住成本計(jì)入CPI。居住成本上升之所以舉足輕重，是因?yàn)樗谡w通脹中權(quán)重很高，約占核心PCE通脹率的18%，在美國(guó)勞工部的通脹指標(biāo)CPI中的占比更是達(dá)到三分之一左右。

上周，美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)網(wǎng)站上的一篇文章專門(mén)提到了住房成本對(duì)美國(guó)通脹的影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Zhou Xiaoqing 和Jim Dolmas在上述文章中提到，不斷上漲的房?jī)r(jià)通常是房租的領(lǐng)先指標(biāo)，而在CPI計(jì)算中，房租占了大部分住房成本。他們表示，這種相關(guān)性有大約18個(gè)月的滯后時(shí)間，這意味著不斷上漲的房?jī)r(jià)將在未來(lái)幾年加劇房租負(fù)擔(dān)。

他們預(yù)計(jì)，租金和屋主等價(jià)租金（Owner‘s Equivalent Rent）將穩(wěn)步增長(zhǎng)，到2023年兩者都將達(dá)到6.9%。這將使美聯(lián)儲(chǔ)青睞的核心個(gè)人消費(fèi)支出價(jià)格指數(shù)衡量的整體通脹率增加約0.6%。（作者葉楨 俞濤 許超 編輯王麗）市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，本文不構(gòu)成投資建議。

原標(biāo)題：《美國(guó)樓市空前狂熱！房?jī)r(jià)、房租創(chuàng)紀(jì)錄飆升，美聯(lián)儲(chǔ)壓力山大》

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