美國房地產(chǎn)稅的特點是“寬稅基，少稅種”。寬稅基是指對除公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免征外，其余的不動產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。少稅種，是指州和地方政府在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅征收“財產(chǎn)稅”。美國聯(lián)邦政府不征收房地產(chǎn)稅，州政府具有征稅權(quán)和稅收立法權(quán)，可自行設(shè)定房地產(chǎn)稅稅率，各個州的房地產(chǎn)稅稅率有所不同。

首先，我們要提到的是美國房地產(chǎn)稅稅率。

州政府制定房地產(chǎn)稅相關(guān)政策，而稅率的確定、稅收減免等交由地方政府劃定。美國房地產(chǎn)稅稅率的確定采用“以支定收”的方式，地方政府首先制定年度預算草案并確定當年所需支出，根據(jù)支出計算需要籌集的收入，將所需收入總額減去除房地產(chǎn)稅收收入以外的其他收入后得出當年需要籌集的房地產(chǎn)稅收入，再根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)評估價值，確定房地產(chǎn)稅的名義利率。

通常情況下，房地產(chǎn)稅名義利率變化不大，居民的房地產(chǎn)稅稅負較為穩(wěn)定。

房地產(chǎn)稅實際稅率是衡量房地產(chǎn)稅稅負的關(guān)鍵指標，實際稅率指實際房地產(chǎn)稅稅額與房產(chǎn)總價值之比。

美國各州房地產(chǎn)稅實際稅率相差較大，如表1和圖1所示，房地產(chǎn)稅實際稅率最高的是新澤西州（N.J.），為2.13%；最低的是夏威夷州（Hawaii），為0.3%，相差7倍以上。

如表2和圖2所示，美國各州平均每人應繳納房地產(chǎn)稅稅額排名最高的是新澤西州（N.J.），為$3,127；最低的是亞拉巴馬（Ala.）為548美元，兩者相差近6倍。

資料來源：美國稅收基金會（https://taxfoundation.org/state-tax/property-taxes/）。本表數(shù)字為自有住房的實際房地產(chǎn)稅稅率(實際納稅總額 / 房屋總價值)，數(shù)字不包括企業(yè)、租戶和其他人支付的房地產(chǎn)稅；華盛頓哥倫比亞特區(qū)（D.C.）不參與排名，“（45）”代表如果華盛頓哥倫比亞特區(qū)（D.C.）參與排名的話，其應有的排序。

圖2: 2019年各州平均每人應繳納房地產(chǎn)稅稅額區(qū)域分布（單位：美元）

資料來源：美國稅收基金會（https://taxfoundation.org/state-tax/property-taxes/）；華盛頓哥倫比亞特區(qū)（D.C.）不參與排名，“（1）”代表如果華盛頓哥倫比亞特區(qū)（D.C.）參與排名的話，其應有的排序。

圖2: 2019年各州平均每人應繳納房地產(chǎn)稅稅額區(qū)域分布（單位：美元）

接下來，我們可以進一步看看美國房地產(chǎn)稅納稅義務人、征稅對象與計稅依據(jù)。

美國稅法規(guī)定財產(chǎn)稅納稅人為財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者，不存在產(chǎn)權(quán)所有者的，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實際使用人或控制人應被視為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者。房地產(chǎn)稅的課稅對象是房地產(chǎn)，包括土地和地上建筑物等。

雖然美國各個州在稅率設(shè)置上有所不同，但房地產(chǎn)稅應納稅額的計算公式相同，即房地產(chǎn)市場價值乘以評估價值比率得出評估價值，再乘以實際稅率。不同州的評估價值比率相差較大，比如紐約州的評估價值比率為百分之百，佐治亞州為百分之四十左右。

最后，我們來看看美國房地產(chǎn)稅的稅務征管體系和稅收優(yōu)惠政策。

在美國，稅務與征管機構(gòu)由稅務部門以外的政府部門組織而成，稅務與征管機構(gòu)既屬于政府部門，又與稅務部門相互獨立。

房地產(chǎn)價值評估師通過公開選拔或任命的方式聘用，評估師首先需要確定哪些屬于應稅財產(chǎn)，然后將這些財產(chǎn)整理上傳計算機網(wǎng)絡(luò)，利用軟件分析房地產(chǎn)交易記錄等數(shù)據(jù)，得出該房地產(chǎn)的市場價值，現(xiàn)代化的信息系統(tǒng)為應稅財產(chǎn)的評估提供了有效的技術(shù)支撐。

地方政府擁有各自的稅收征管權(quán)，但在實際操作中，往往是由“縣政府”一并征收“州政府房地產(chǎn)稅”、“縣政府房地產(chǎn)稅”和“學區(qū)政府房地產(chǎn)稅”等，然后將房地產(chǎn)稅稅收轉(zhuǎn)移至對應的政府部門。

美國在稅收保全方面做得較為完善，比如為了防止居民的偷稅漏稅行為，地方政府會在固定周期的特定時間段內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)所有者寄送稅務賬單，所有的房地產(chǎn)信息都需要注冊登記，包括房屋產(chǎn)權(quán)所有者的社會安全號、銀行賬號等。如果稅款繳納晚于一定時間期限，納稅義務人需要繳納一定的罰款和滯留金，對于長時間不繳納房地產(chǎn)稅的納稅義務人，部分州規(guī)定可公開拍賣其房地產(chǎn)，拍賣所得款項用于支付未納稅款、滯留金等。

在房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠方面，美國聯(lián)邦政府規(guī)定房地產(chǎn)稅稅收可通過個人所得稅的抵扣項進行扣除，居民可在計征聯(lián)邦個人所得稅時從應稅收入中扣除已繳納的自有房產(chǎn)房地產(chǎn)稅，租賃房、商業(yè)營用房、境外房產(chǎn)等不予扣除，扣除額最高不超過1萬美元。

美國政府頒布的“上限條款”（circuit-breakers）政策主要針對中低收入者，指當房地產(chǎn)稅的納稅額超過納稅人收入的一定比例后，可以獲得相應的房地產(chǎn)稅稅收減免，旨在避免房地產(chǎn)評估價值的增長速度超過了納稅人當期收入的增長速度，給納稅人帶來更多稅收負擔。

其他稅收減免規(guī)定，比如部分州規(guī)定對宗教和政府的房產(chǎn)和土地完全免除房地產(chǎn)稅，紐約州規(guī)定對老人、退休軍人、農(nóng)業(yè)用房產(chǎn)、殘疾人予以稅收減免。

（作者蘇京春為中國財政科學研究院副研究員，共生態(tài)經(jīng)濟研究院首席經(jīng)濟學家，對外經(jīng)貿(mào)大學開放經(jīng)濟與公共政策研究中心首席研究員；曾赴劍橋大學訪問，并曾受邀擔任英國格林威治大學客座講師（Guest Lecture）；著有《論中等收入階段的收入分配》《行為公共政策》等，譯著有《通往衰敗之路》《經(jīng)濟奇點》《經(jīng)濟學家時刻》等。孫蕾為中國財政科學研究院財政學碩士。）