原創(chuàng) 過(guò)蟈8433 秦朔朋友圈

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· 過(guò)蟈 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

凜冬將至，他們?nèi)宰≡跔€尾樓

本來(lái)想寫(xiě)寫(xiě)哈爾濱政府勸降價(jià)的事情，但看到《南方周末》刊登的《凜冬將至，他們?nèi)宰≡跔€尾樓》一文，再看看深圳依舊萬(wàn)人搶房，杭州大半個(gè)月前還發(fā)生因?yàn)椤拔浵伕拍睢狈刻鴿q一百萬(wàn)的事件，覺(jué)得這個(gè)魔幻的樓市，已經(jīng)不能用“冰火兩重天”這種套話來(lái)概括了。

《南方周末》的文章里這樣寫(xiě)道：“沒(méi)有自來(lái)水，業(yè)主們?cè)诟浇侥_下尋了一處泉眼；沒(méi)有電，業(yè)主們買(mǎi)了太陽(yáng)能充電板；沒(méi)有燃?xì)猓^(qū)里的建筑材料板，成為女人們燒飯的木柴；沒(méi)有廁所，白天鉆小區(qū)里的樹(shù)林或去小區(qū)外的公廁解決?！?/p>

買(mǎi)到爛尾樓的有美甲店老板娘、退休教師、兩個(gè)孩子的工薪家庭等等，他們的面目清晰、普通，就像每天和我們擦肩而過(guò)的路人，只是他們回的家，是一座座沒(méi)有水電、沒(méi)有大門(mén)的爛尾樓。

筆者再一看評(píng)論，更加震驚，在我們相對(duì)“歲月靜好”的長(zhǎng)三角外，原來(lái)有大片爛尾的樓盤(pán)。它們多分布在北方某三四線城區(qū)或者縣城里，有不少人都是農(nóng)村出來(lái)的?，F(xiàn)在農(nóng)村的地沒(méi)了，老人孩子一大家子都住在爛尾樓里。

簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的幾句評(píng)論里，都是一個(gè)個(gè)被拖累的家庭和人生。而這些家庭，本來(lái)就不太擁有話語(yǔ)權(quán)，在喧囂的媒體下，他們是沉默又負(fù)重的大多數(shù)。

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真的是預(yù)售制度造成爛尾嗎？

大部分人很容易把爛尾歸因?yàn)轭A(yù)售制度。這么說(shuō)也沒(méi)錯(cuò)，預(yù)售加劇了買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)。但樓盤(pán)爛尾，真的是預(yù)售制度造成的嗎？取消了預(yù)售，房子就不會(huì)爛尾了嗎？

往深層里想，預(yù)售制如果取消，作為資金密集型開(kāi)發(fā)企業(yè)，大部分房企都會(huì)退出，能開(kāi)發(fā)的只有央企。那么市場(chǎng)的供應(yīng)量就極度小了。房地產(chǎn)將進(jìn)入完全壟斷市場(chǎng)。

在這樣的市場(chǎng)下，地方政府也就沒(méi)法大量推地，更失去了最為重要的土地財(cái)政收入。沒(méi)有了土地財(cái)政，城市的交通建設(shè)、教育醫(yī)療等一系列公建配套就會(huì)停滯，居民的生活水平也會(huì)大受影響。所以，只要政府還在大量推地，預(yù)售制是難以短期內(nèi)取消的。

預(yù)售不是原兇，只要監(jiān)管合理一樣可以避免爛尾。以寧波政府為例，當(dāng)?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇預(yù)售項(xiàng)目所屬地區(qū)的商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管銀行，以宗地為單位設(shè)立商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不得按預(yù)售批次分別與不同的監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。并且監(jiān)管資金范圍為監(jiān)管項(xiàng)目工程造價(jià)的130%。如果項(xiàng)目有土地抵押擔(dān)保貸款的，土地抵押擔(dān)保貸款的本息也納入監(jiān)管范圍。

所以，問(wèn)題不在于預(yù)售，而在于配套的監(jiān)管。否則為什么預(yù)售制度已經(jīng)存在很多年了，這兩年才爛尾頻出？

筆者認(rèn)為，是因?yàn)檫@幾年來(lái)一場(chǎng)房地產(chǎn)的“內(nèi)卷化”正在快速襲來(lái)，才導(dǎo)致了這兩年?duì)€尾頻出。這一“內(nèi)卷”有兩個(gè)層面：城市和企業(yè)。爛尾，正是一場(chǎng)房地產(chǎn)的“內(nèi)卷”之痛。這場(chǎng)“內(nèi)卷”，對(duì)行業(yè)、經(jīng)濟(jì)甚至地方政府的影響都是巨大的。

哪些地方更容易爛尾？

先說(shuō)說(shuō)城市。

縣城的房子在爛尾，大城市的中產(chǎn)也面臨同樣的危機(jī)。各地的泰禾系仍在停工，北京的山水文園千萬(wàn)級(jí)的豪宅也面臨爛尾。

大城市的中產(chǎn)，在爛尾盤(pán)面前一樣欲哭無(wú)淚。只是和監(jiān)管更欠缺落后的地區(qū)相比，大城市的爛尾盤(pán)數(shù)量更少，未來(lái)也更有被接盤(pán)的可能。尤其是大城市的商業(yè)項(xiàng)目，一些做不良資產(chǎn)的信托基金公司，他們更傾向收購(gòu)大城市的商業(yè)項(xiàng)目用來(lái)重新定位、包裝，甚至還會(huì)改造成公寓賣(mài)。

哪些地方更容易爛尾？

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道，有單位統(tǒng)計(jì)人民網(wǎng)留言板上關(guān)于爛尾樓的投訴，10年間共有8000多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤(pán)超過(guò)3188座。這3188座樓盤(pán)，得是涉獵了上萬(wàn)組家庭吧！

從投訴量地域分布情況來(lái)看，河南省以1765條遙遙領(lǐng)先位居第一，其次是四川840條、安徽829條、陜西805條、山東565條、河北406條。

并且自2015年?duì)€尾文書(shū)數(shù)量不斷增加，2019年和今年都已經(jīng)增加超過(guò)1000篇！廣東省公布2180篇文書(shū)，位居第一。湖南省公布921篇，四川省公布847篇，福建省公布468篇。而投訴量最高的河南省僅公布450篇文書(shū)。這意味著還有大量的爛尾文書(shū)可能尚未被公布。

這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)出乎意料，大家本來(lái)以為可能是人口凈流出的東北三省更容易爛尾，但投訴最多的居然是河南、四川和安徽。

其實(shí)，東北三省人口凈流出開(kāi)發(fā)商也不太會(huì)去那里積極拿地，樓盤(pán)供應(yīng)量小，哪怕?tīng)€尾了從絕對(duì)數(shù)字上看也是小的。而像河南、四川、安徽等省份，這些年城市發(fā)展迅猛，推地多、開(kāi)發(fā)量大，抬高了地價(jià)、房?jī)r(jià)，聚集了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。而城市真實(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)、人口發(fā)展又未必那么強(qiáng)大，一旦銷(xiāo)售遇冷、開(kāi)發(fā)商回款難，非常容易遭到爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

哪些企業(yè)更容易踩雷？

除了城市，爛尾樓盤(pán)還和這幾年的房產(chǎn)“去杠桿”密切相關(guān)。

在“三條紅線”的政策下，開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境收緊，開(kāi)發(fā)貸被要求“限額管理”。個(gè)人的住房貸款也有收緊趨勢(shì)，讓回款變得更慢了。

開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張。因此在近期新一輪的股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中，已不再是中小民企轉(zhuǎn)讓股權(quán)，很多大牌房企也在“賣(mài)股求錢(qián)”：近兩個(gè)月時(shí)間，中國(guó)金茂、招商蛇口、華僑城均密集傳出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息，而這三家房企都是央企。

融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。去杠桿和“三條紅線”，正倒逼著行業(yè)集中度再度提升，無(wú)數(shù)房企、供應(yīng)商都在被重新洗牌。

“重新洗牌”，這種語(yǔ)言講講是很簡(jiǎn)單的，但就像爛尾樓里的人們一樣，其實(shí)也意味著很多的企業(yè)瀕臨破產(chǎn)、大量的從業(yè)人員也正游走在失業(yè)的邊緣，如履薄冰。

如果現(xiàn)在一定要買(mǎi)房，“三條紅線”要多多研究，紅色檔的不要碰。

“內(nèi)卷”比想象的更冷冽

在互聯(lián)網(wǎng)、消費(fèi)主義、金融泛濫的時(shí)代，我們的購(gòu)買(mǎi)發(fā)生了扭曲：

很多人，買(mǎi)房子就像買(mǎi)股票，研究城市基本面、政策規(guī)劃、各種消息，卻沒(méi)有去實(shí)地好好看過(guò)幾次房，戶型、質(zhì)量反而并不關(guān)心，只求漲價(jià)；很多人，買(mǎi)股票就像買(mǎi)零食，關(guān)注各種財(cái)經(jīng)大V、金融大神，上知識(shí)課堂，像相信小紅書(shū)博主推薦一樣在購(gòu)買(mǎi)股票，卻對(duì)股市沒(méi)有基礎(chǔ)的認(rèn)知。

還有很多人，買(mǎi)包買(mǎi)奢侈品，又像買(mǎi)房子一樣，信用卡、花唄、白條各種分期付款，用盡杠桿寧可多付15%左右的利息。

我們的購(gòu)買(mǎi)，正在脫離最簡(jiǎn)單樸素的常識(shí)。在增量時(shí)代，高增長(zhǎng)能有很多容錯(cuò)能力；存量時(shí)代，就難了。

“時(shí)代的一粒沙，落在個(gè)人頭上，就是一座山?！边@句話同樣適用于買(mǎi)到爛尾盤(pán)的人們。從北京千萬(wàn)豪宅到縣城四十萬(wàn)的房子，在爛尾樓房面前，大家都成了愚公移山一樣的維權(quán)者。

我們時(shí)代的殘忍在于，把每一個(gè)活生生的人都?jí)嚎s成一個(gè)數(shù)字、一個(gè)符號(hào)、一個(gè)標(biāo)簽。讓決策層在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，容易暫時(shí)放下同理心，而把數(shù)據(jù)作為第一出發(fā)點(diǎn)。

最后，買(mǎi)到爛尾盤(pán)怎么辦？坦白說(shuō)，目前并沒(méi)有更好的辦法?；I錢(qián)自救或者慢慢維權(quán)等待接盤(pán)俠。但在銀行打破剛兌、國(guó)企“逃廢債”等諸多信號(hào)下，大家對(duì)當(dāng)下真實(shí)的經(jīng)濟(jì)水平不用太過(guò)樂(lè)觀。

爛尾了，誰(shuí)會(huì)為你兜底呢？希圖用各種方式，制造網(wǎng)紅爛尾樓，引起有關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)重視”的心態(tài)?？赡苷鏇](méi)什么用。

我們唯一能做的，就是不觸雷。

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秦朔朋友圈id：qspyq2015 開(kāi)白名單：duanyu_H

原標(biāo)題：《寒冬下的爛尾之痛：是什么造成了爛尾？》

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